Chuyên gia: 'Sẽ không sốt đất trong ngắn và trung hạn'

- Xin ông cho biết diễn biến thị trường đất nền hiện nay?

Đất nền vẫn là phân khúc kém nhất của thị trường bất động sản khi lượng giao dịch rất thấp, giá giảm sâu, nguồn cung không nhiều. Một số dự án đất nền của các chủ đầu tư đều giãn tiến độ triển khai, bởi thị trường còn xấu. Đất nền ở một số tỉnh thành có giá tăng phi mã giai đoạn qua thì nay càng giảm sâu; còn ở thành phố lớn bắt đầu rục rịch có giao dịch trở lại, tuy không nhiều.

- Với riêng thị trường Hà Nội và một số tỉnh miền Bắc thì sao?

Đối với thị trường Hà Nội, nguồn cung các dự án mới gần như không nhiều, bởi mấy năm trở lại đây các dự án được cấp phép ít, đa phần là nguồn cung từ dự án cũ tập trung chủ yếu ở phía tây (Hoài Đức, Thạch Thất) và phía đông (Gia Lâm, Long Biên).

Về giá bán, có thể thấy đà tăng giá của năm 2021 đã đẩy mức giá neo cao, từ hàng chục triệu đồng/m2 lên hàng trăm triệu đồng/m2. Có những dự án vào thời điểm năm 2020, giá chỉ 60-70 triệu đồng/m2 nhưng bước sang năm 2021 lên 100 triệu đồng/m2, thậm chí 150 triệu đồng/m2. Chưa kể, có những dự án tại đô thị lớn có tốc độ tăng giá “khủng” hơn, lên đến 200 - 300 triệu đồng/m2, thậm chí 400 triệu đồng/m2, cao hơn so với một số vị trí ở nội đô Hà Nội. Thời điểm sốt, làn sóng tăng giá mạnh cho nên khi thị trường sụp đổ, hầu hết các sản phẩm này đều “đóng băng”.

Những nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy khi vay vốn ngân hàng đa phần đều mắc kẹt. Chính vì vậy, đến giữa năm 2023, thị trường đất nền xảy ra tình trạng bán tháo, cắt lỗ, bán bằng mọi giá để giảm gánh nặng về lãi suất.

Hiện tại có thể xác định “điểm đáy” của thị trường chính là quý II và quý III của năm 2023. Để biết được “đáy” của thị trường có hai cách: một là tốc độ giảm giá sâu nhất, hai là không có thanh khoản. Đến quý IV/2023, thị trường Hà Nội bắt đầu có phục hồi nhẹ. Sự phục hồi này nhờ một phần lãi suất các nhà băng thi nhau giảm mạnh. Hiệu ứng lãi suất thấp kéo sang đầu quý I/2024 cho nên các nhà đầu tư cân nhắc, thay vì gửi ngân hàng an toàn thì quyết định rút ra đầu tư.

Thị trường đất nền Hà Nội bắt đầu có nhích nhẹ, song mức giá vẫn đang neo cao. Đối với những khu vực cắt lỗ thì đa phần vẫn phải cắt, tuy nhiên tỷ lệ cắt lỗ sẽ giảm đi, thay vì 30 - 40% như trước giờ chỉ khoảng 20%.

Trong khi đó, ở những tỉnh thành có giá đất tăng nóng trong giai đoạn qua thì giờ đây đều nằm im, đặc biệt như tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang. Tình trạng này cũng diễn ra tương tự với Quảng Ninh, Hải Phòng, song 2 địa phương này nhờ có động lực kinh tế phát triển tốt nên thị trường đã có giao dịch trở lại.

Một địa bàn khác giao dịch cũng đang khó khăn là Hưng Yên, giáp ngay Hà Nội. Thị trường đất nền tại Mỹ Hào, Khoái Châu… trước rất nhộn nhịp, nhưng nay lượng giao dịch giảm mạnh, chỉ một số dự án lớn của Vingroup và Ecopark có giao dịch, còn các dự án khác đều chậm.

Hay như tỉnh Hòa Bình, một địa bàn sôi động về phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, giờ đây cũng kém thanh khoản, điển hình như dự án Casa Del Rio của doanh nghiệp Lã Vọng vẫn nằm im. Các dự án nghỉ dưỡng không phải là ưu tiên của các nhà đầu tư thời điểm hiện tại, bởi họ đang nhắm vào những sản phẩm có tính thanh khoản cao, ở thực và tiềm năng tăng giá. Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, trong thời gian tới, tôi đánh giá vẫn chưa có tiến triển. Mở rộng về các tỉnh phía trong như Thanh Hóa, đây cũng là địa phương ghi nhận tình trạng sốt đất mạnh nhất trong năm 2021, khi nhà nhà, người người đều đi mua đất. Thế nhưng, lượng giao dịch ở đây hiện cũng thấp, đa phần nhà đầu tư tại các dự án đều muốn bán cắt lỗ khoảng 20-30%.

- Tình trạng bán cắt lỗ sẽ còn tiếp diễn như thế nào, thưa ông?

Tình trạng bán cắt lỗ đất nền vẫn diễn ra rất nhiều. Muốn thanh khoản được buộc nhà đầu tư phải bán cắt lỗ. So với mặt bằng giá thời điểm sốt năm 2021, hiện có những khu vực phải cắt lỗ đến 40-50%, mức giảm phổ biến nhất là 30%. Đặc biệt, có những khu vực ở ngay thành phố lớn như ven đô Hà Nội, có thời điểm giao dịch giảm 30-40% cũng khó tìm được người mua.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2024, thị trường bắt đầu sáng sủa hơn, nghĩa là có những giao dịch tốt hơn khi một số chủ đầu tư tung ra các gói ưu đãi nhằm kích thích thị trường, đa phần các gói liên quan đến hỗ trợ lãi suất.

- Quan điểm của ông thế nào về quy định siết phân lô bán nền sắp có hiệu lực vào đầu năm 2025? Theo ông, động thái này sẽ tác động ra sao đến đất nền thời gian tới?

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Nghĩa là tất cả các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, phải bán nhà kèm theo quyền sử dụng đất chứ không được phân lô bán nền.

Việc chủ đầu tư xây dựng nhà sẽ kéo dài thời gian đầu tư, dẫn tới tổng mức đầu tư dự án tăng lên và giá trị sản phẩm cũng tăng. Việc giá thành tăng sẽ giúp thanh lọc nhà đầu tư. Nếu như trước, nhà đầu tư chỉ cần có trong tay 1-2 tỷ đồng là mua ngay được lô đất thì giờ đây phải có 3-5 tỷ đồng mới “xuống tiền” được. Như vậy, việc siết phân lô bán nền sẽ làm giảm hiện tượng đầu cơ và những người có nhu cầu thực mới dám mua, đồng thời tránh được trường hợp đất bỏ hoang.

Dù vậy, về mặt hạn chế, tác động của việc siết phân lô bán nền tại đô thị đặc biệt I, II, III sẽ làm giảm bớt nguồn cung, dẫn đến việc đầu tư đất nền từ khu vực IV trở đi và đất nông thôn sẽ thu hút hơn, gián tiếp kích thích giá ở khu vực này tăng lên.

- Với kinh nghiệm lâu năm trên thị trường, theo ông, liệu sắp tới có diễn ra “sốt đất” nữa không?

Tôi nhìn nhận trong ngắn hạn và trung hạn sẽ không còn diễn ra “sốt đất”, thị trường minh bạch hơn. Những động thái gần đây của chính quyền như dự thảo về đánh thuế căn nhà thứ hai, hạn chế giao dịch 5 căn nhà (dù vừa được Bộ Xây dựng rút đề xuất - PV), đều cho thấy việc đầu tư sẽ ngày càng siết chặt, thay vì dễ dàng như trước.

Ngoài ra, khung pháp luật chặt chẽ hơn nên các chủ đầu tư cũng không dễ dàng ra được sản phẩm. Nếu như trước đây, các chủ đầu tư có thể thu về lợi nhuận cao từ việc làm dự án thì sắp tới sẽ rất khó khăn, thậm chí làm còn lỗ vì tiền sử dụng đất tăng cao (hiện có những địa phương đã tăng lên 300-400%), chi phí đầu tư kéo dài, phức tạp hơn… Biên lợi nhuận của ngành bất động sản sắp tới chỉ nhỉnh hơn so với ngành nghề khác, chứ không còn vượt trội. Từ thực tế trên, chưa thấy có một tín hiệu nào về việc sẽ xảy ra tình trạng sốt đất trong thời gian ngắn hạn và trung hạn.

- Ông dự báo ra sao về thị trường đất nền từ nay đến cuối năm?

Nếu duy trì được tăng trưởng kinh tế tốt, đặc biệt là duy trì được lãi suất, thị trường đất nền từ nay đến cuối năm sẽ tươi sáng hơn. Dù vậy, việc kỳ vọng một sự nhảy vọt của đất nền thì chưa có, bởi mức giá đang neo cao. Theo tôi, mặt bằng giá phải quay về thấp hơn hiện tại thì các nhà đầu tư mới xuống tiền.