Vốn vào bất động sản bị siết

Doanh nghiệp bất động sản thêm khó

Cụ thể, Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước quy định, các tổ chức tín dụng sẽ không được mua trái phiếu doanh nghiệp (DN) trong một số trường hợp sau: Trái phiếu DN phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại khoản nợ của chính DN phát hành; Trái phiếu DN phát hành trong đó có mục đích để góp vốn, mua cổ phần tại DN khác; Trái phiếu DN phát hành có mục đích để tăng quy mô vốn hoạt động. Thông tư này sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/1/2022.

Thông tư này được đánh giá là sẽ tác động mạnh đến các DN bất động sản (BĐS), nhóm đang chiếm tỷ lệ hàng đầu trên thị trường trái phiếu DN. Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu VN, ngân hàng là đơn vị phát hành trái phiếu DN lớn nhất trên thị trường, đứng thứ 2 là BĐS. Cụ thể, trong quý 3, lượng trái phiếu DN phát hành 159.670 tỷ đồng thì nhóm các DN BĐS chiếm 56.551 tỷ đồng. Các tổ chức tín dụng và công ty chứng khoán vẫn là những nhà đầu tư chính đối với trái phiếu BĐS và có xu hướng tăng tỷ trọng trong 2 quý gần đây.

Vì thế, việc siết ngân hàng mua trái phiếu DN, ngay lập tức khiến nhiều ông chủ BĐS lo lắng. Lãnh đạo một tập đoàn BĐS đang huy động vốn bằng hình thức phát hành trái phiếu bức xúc, “siết” là điều tối kỵ khi mà các DN đang hết sức khó khăn. Nói đúng hơn thì họ vừa mới sống sót qua kỳ Covid-19, vẫn đang “ngáp ngáp”. Nên làm như vậy không khác gì bóp nghẹt DN thêm 1 lần nữa.

"Điều khiến chúng tôi phải nhờ đến kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn bởi đặc trưng của BĐS là triển khai dự án trong một thời gian dài do pháp lý đất đai hiện nay khá “lằng nhằng”. Mà để vay được vốn từ ngân hàng, DN phải hoàn thiện các hồ sơ pháp lý, phải có sổ đỏ của dự án. Nhưng để có được tấm sổ đỏ cầm trên tay, phải mất ít nhất 3 - 5 năm. Trong khi toàn bộ số tiền DN có đã dồn vào việc mua đất, đến khi phát triển dự án thì đã cạn. Chính vì vậy, nhiều DN BĐS sẵn sàng huy động vốn bằng trái phiếu với lãi suất cao hơn lãi vay ngân hàng, chứ có sung sướng gì đâu”, vị này than và cho rằng, DN BĐS đang “tứ bề thọ địch”.

Pháp lý khó khăn, điều kiện vay ngày càng bị siết chặt, phát hành trái phiếu giờ cũng bị siết... “Nhưng có siết cũng cần có 1 lộ trình để DN chuẩn bị vì có những khoản huy động thời gian kéo dài 2 - 3 năm. Chứ đùng cái siết ngay thì trở tay không kịp”, vị này than trời.

Quản lý dòng tiền là cần thiết

Ở góc độ quản lý và chuyên gia thì ủng hộ quan điểm siết chặt hơn thị trường trái phiếu DN, bởi những rủi ro tiềm ẩn quá lớn cho người mua. Công ty Cổ phần chứng khoán SSI nhận xét trái phiếu DN BĐS phát hành luôn là tâm điểm chú ý trong thị trường sơ cấp với mức lãi suất phát hành hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư.

Tính chung 9 tháng 2021, các DN BĐS phát hành 201.000 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân là 10,36%/năm, giảm 0,3% so với bình quân năm 2020. Kỳ hạn bình quân trái phiếu ở mức 3,8 năm. Nhìn chung, kỳ hạn bình quân của trái phiếu BĐS trong 2 năm gần đây là khoảng 3,5 - 4 năm, do vậy áp lực trả nợ gốc sẽ tăng dần trong giai đoạn 2023 - 2025.

Tuy nhiên, tỷ lệ các DN BĐS chưa niêm yết tham gia hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu là tương đối cao so với các ngành khác. Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm, tổng giá trị phát hành của các DN BĐS niêm yết chỉ khoảng 58.000 tỷ đồng, tức chiếm khoảng 27%, trong khi tỷ lệ đó là 70% cho các ngành còn lại. Đáng nói, có tới hơn 80% giá trị thuộc về các DN chưa niêm yết. Trong khi đó, sức khỏe tài chính của các DN này ở mức yếu nên rất đáng báo động.

Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) hiện ở mức lên tới 8,1 lần, trong khi các DN niêm yết chỉ là 2,5 lần. Ngoài ra, tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu/cổ phần của chính DN phát hành.

Nếu tính các trái phiếu BĐS được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là hơn 140.000 tỷ đồng - chiếm 67% tổng lượng trái phiếu BĐS phát hành 9 tháng đầu năm 2021. Tỷ trọng các DN phát hành không có tài sản đảm bảo cũng tương đối cao, chiếm 15,8% tổng lượng phát hành, trong đó có một số lớn DN không niêm yết nên khả năng tiếp cận các thông tin tài chính bị hạn chế. Đây sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các DN BĐS không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, SSI lưu ý việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, DN mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Quang Khánh nhận định, van tín dụng cho lĩnh vực BĐS đang dần bị siết, khó tiếp cận hơn. Không những thế, các khoản vay cũng tương đối ngắn hạn trong khi các dự án BĐS thường phát triển dài hạn, có dự án kéo dài hàng chục năm. Chính vì vậy, việc tiếp cận một dòng vốn mới thông qua việc phát hành trái phiếu DN đã giúp các công ty thu được một lượng vốn tương đối lớn, đáp ứng một phần cho việc mở rộng đầu tư, phát triển dự án.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng thừa nhận thực tế có rất nhiều DN chưa niêm yết trên sàn chứng khoán đã huy động vốn bằng hình thức phát hành trái phiếu DN nhưng không có tài sản đảm bảo hoặc chỉ đảm bảo bằng những tài sản ít giá trị để huy động một lượng tiền khá lớn vượt quá vốn chủ sở hữu nhiều lần. Điều này đang gây ra nhiều bất ổn cho thị trường, cho nhà đầu tư.

Thế nhưng, các quy định hạn chế việc huy động vốn từ phát hành trái phiếu DN “ập đến quá nhanh” sẽ làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, phát triển dự án rất lớn khi một phần nguồn vốn bị “tắc”.