Vì sao đi làm 20 năm chưa mua nổi nhà ở TP. HCM?

Căn hộ giá dưới 40 triệu đồng/m2 gần như không xuất hiện trong các tháng qua đã đẩy giá nhà tại TP. HCM lên nấc thang mới. Thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, từ đầu năm 2019 đến nay, giá bán căn hộ tại TP. HCM trung bình ở mức 45 triệu đồng/m2.

Nguồn cung khan hiếm khiến không ít chủ đầu tư có xu hướng dạt ra các tỉnh lân cận đầu tư dự án mới, trực tiếp đẩy giá nhà ở những khu vực này lên cao. 

Theo Sở Xây dựng TP. HCM, từ đầu năm đến nay chỉ có 26 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 15.087 căn. Riêng tháng 10/2020, trong 6 dự án (tổng số 8.365 căn hộ) đủ điều kiện huy động vốn, phân khúc trung cấp chiếm đến 94,4%, phần còn lại là căn hộ cao cấp. Như vậy, phân khúc căn hộ bình dân gần như không có trên thị trường. 

Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết thị trường bất động sản TP. HCM sụt giảm mạnh về nguồn cung, quy mô dự án cũng như lượng giao dịch nhà ở. Nguồn cung giảm khiến cho bộ phận người thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị và người nhập cư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. 

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý III/2020 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho biết trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mới tại TP. HCM, loại hình căn hộ có mức giá bình dân không còn xuất hiện trên thị trường. So với quý trước đó, giá bán căn hộ tăng mạnh, từ 15% - 20%. 

Trong 10 năm qua, thu nhập bình quân của người Việt đã tăng gấp đôi, từ 1.200 USD/người/năm (khoảng 27 triệu đồng/người/năm) lên ngưỡng 2.750 USD/người/năm (tương đương 64 triệu đồng/người/năm). Tuy nhiên, trong cùng thời gian đó, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM, giá nhà ở, căn hộ đã tăng gấp 3 - 5 lần.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là nguồn cung mới đang giảm mạnh bởi những vướng mắc trong thực hiện cơ chế đất đai.

Một nghiên cứu của batdongsan.com.vn chỉ ra rằng giá bán căn hộ tại TP. HCM hiện nay cao gấp 7 lần thu nhập của lao động thuộc tầng lớp quản lý có kinh tế khá giả, gấp 10 lần nhóm thu nhập trung lưu, gấp 17 lần người lao động phổ thông và 28 lần người trẻ mới đi làm.

Mới đây, HoREA đã gửi công văn kiến nghị đến Thủ tướng và các bộ ngành với nội dung "Làm thế nào để kéo giảm giá nhà và có nhiều nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị".

Theo công văn nảy, tại TP. HCM, hầu hết căn hộ trung cấp (2 phòng) hiện nay có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng và khoảng 100 triệu đồng/năm. Trong khi căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP. HCM trong hai năm qua.

Theo HoREA, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại gồm 4 yếu tố: chi phí tạo lập lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính và chi phí quản lý.

Đặc biệt còn có nhiều chi phí "không tên" trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án mà các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến trong khoản "chi phí dự phòng". Tất cả những chi phí này cuối cùng đều cộng vào giá bán mà người mua nhà phải chịu. Nếu dự án càng bị ách tắc thủ tục, chủ đầu tư càng tốn thêm chi phí. Bên cạnh đó, giá nhà còn bị ảnh hưởng bởi năng lực, tài chính của chủ đầu tư.

HoREA kiến nghị một số giải pháp góp phần kéo giảm giá nhà chung cư, gồm: thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, với thuế suất có thể bằng khoảng 15%-20% giá đất trong bảng giá đất; xem xét giảm mức thu "tiền bảo vệ đất lúa" tối thiểu 50% bảng giá đất; xem xét giảm mức thu "tiền bảo vệ đất lúa" bằng 80% bảng giá đất hiện nay.

HoREA kiến nghị Chính phủ sớm triển khai "Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp" với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng... để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở đô thị loại I, đô thị đặc biệt.