Ưu đãi vốn nhà ở xã hội: Để giải pháp không chỉ có trên tivi

Nghịch lý nặng gánh chi phí hơn nhà ở thương mại

Làm chủ đầu tư NƠXH, chi phí bỏ ra lớn hơn cả dự án nhà thương mại, chuyện tưởng đùa nhưng là sự thật! Tổng giám đốc Tập đoàn Lê Phong, một tập đoàn đang thực hiện dự án NƠXH tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương, ông Bùi Ngươn Phong, cho hay: “Công ty phải chuẩn bị nguồn vốn tự có cho 4 khoản gồm: vốn tự có 20% tổng mức đầu tư theo chủ trương được duyệt, vốn đảm bảo để được cấp bảo lãnh tại ngân hàng thương mại (NHTM), vốn đảm bảo để hoán đổi tài sản đảm bảo với mục đích giải chấp nhà ở cho khách hàng có nhu cầu vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội (NH CSXH), vốn đảm bảo cho thực hiện nghĩa vụ vay bổ sung vốn thực hiện dự án tại NHTM”.

Giải thích cho viêc phải huy động nhiều như trên, ông Phong phân tích, theo quy định khoản 1, Điều 56 Luật Bất động sản năm 2014, chủ đầu tư trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng, nếu không bàn giao nhà theo đúng tiến độ cam kết. Tuy nhiên, sau khi làm việc với một số NHTM, hầu hết các ngân hàng từ chối thực hiện cấp bảo lãnh vì e ngại dự án NƠXH khó được phê duyệt và trình tự, thủ tục thực hiện dự án phức tạp hơn nhà ở thương mại. Trường hợp có ngân hàng đồng ý cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thì lại yêu cầu tài sản đảm bảo của chủ đầu tư là tiền mặt 100% tương ứng với giá trị cấp bảo lãnh cho từng khách hàng.

“Việc yêu cầu loại tài sản đảm bảo là 100% tiền mặt để cấp bảo lãnh cho nhà ở đã gây khó khăn rất lớn vì tạo thêm gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư khi phải xoay xở thêm một nguồn vốn tự có ban đầu bằng với hạn mức cấp bảo lãnh trước khi được phép thực hiện dự án”, ông Phong than vãn.

Bà Trần Lê Thùy, Phó giám đốc Công ty phát triển bất động sản An Phát (Bình Dương) chia sẻ, ngoài nguồn vốn tự có chiếm 20% tổng mức đầu tư mà công ty đã đầu tư thì doanh nghiệp còn phải tìm vay vốn lãi suất ưu đãi tại Quỹ Đầu tư và Phát triển Bình Dương với tài sản đảm bảo là toàn bộ dự án gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai và một số tài sản khác đứng tên cá nhân. Tuy nhiên, theo bà Thùy, tỷ lệ duyệt vay của các tổ chức này rất thấp, không đủ nguồn vốn vay chiếm 80% tổng mức đầu tư theo chấp nhận chủ trương đầu tư dự án được phê duyệt. Ngoài ra, NH CSXH cũng không hỗ trợ nguồn vốn vay cho doanh nghiệp mà hầu hết ngân hàng đều cho biết chủ trương chỉ ưu tiên ngân sách để hỗ trợ người có đủ điều kiện mua NƠXH.

Do vậy, doanh nghiệp lại phải tiếp tục tìm nguồn lực bổ sung vốn khác để có thể thực hiện dự án. Yêu cowcầu này một lần nữa đặt ra thách thức cho công ty khi phải chuẩn bị sẵn một nguồn tài sản tương ứng để đảm bảo cho nghĩa vụ vay vốn đầu tư thực hiện dự án của mình, trong khi toàn bộ tài sản đã thế chấp tại Quỹ Đầu tư và phát triển tỉnh Bình Dương. “Như vậy, đối với dự án NƠXH, chính xác là doanh nghiệp phải chuẩn bị nguồn vốn tự có cho bốn khoản, ấy là gánh nặng”, bà Thùy nói.

Trong nghiên cứu mới nhất, TS Nguyễn Trung Thành, Viện Khoa học môi trường xã hội, nhận xét: “Rõ ràng là nguồn vốn phục vụ cho các chính sách ưu đãi phát triển NƠXH chưa đủ bố trí cho NH CSXH. Giai đoạn 2016-2020 đạt thấp, khoảng 3.163/9.000 tỷ đồng (đáp ứng khoảng 35% so với nhu cầu của NH CSXH). Cụ thể, NH CSXH được phân bổ 2.163 tỷ đồng, còn thiếu 6.837 tỷ đồng so với nhu cầu 9.000 tỷ đồng để cho các đối tượng, cá nhân vay vốn để mua nhà ở, nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách NƠXH 100/2015/NĐ-CP đến nay vẫn chưa được bố trí.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành, là chủ đầu tư nhiều dự án NƠXH, bức xúc: “Tôi đã nghe nhiều về gói vay ưu đãi NƠXH nhưng toàn nghe trên báo, trên tivi chứ chưa thấy đâu. Mặt khác, mức lãi suất cho vay xây dựng NƠXH là 14%, gần đây giảm còn 12%, vẫn là mức lãi quá cao, không phù hợp với NƠXH”.

Để mong ước thành hiện thực

Phát biểu tại hội thảo “Phát triển NƠXH - góc nhìn doanh nghiệp”, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần phát triển nhà Bà Rịa-Vũng Tàu, ông Lê Viết Liên, cho hay : “Gói tín dụng ưu đãi 120 nghìn tỷ đồng mới công bố với lãi suất thấp hơn 1,5% - 2 % so với mức cho vay trung, dài hạn của các NHTM tại cùng thời điểm áp dụng (khoảng 10-11%/năm) là quá cao cho chủ đầu tư”. Ông Liên kiến nghị, với những dự án nhà ở thương mại quy định 20% quỹ đất cho NƠXH thì Chính phủ nên cụ thể hóa, gỡ vướng, quy định rõ chi tiết về phần chuyển 20% giá trị này vào quỹ phát triển NƠXH. Nhà nước có thể quy định một tỷ lệ nhất định như 10% - 20% tiền đấu giá quyền sử dụng đất, tiền chuyển đổi mục đích đất, tiền thuế thu nhập cá nhân của những người giàu để bổ sung vào nguồn ngân sách cho NƠXH cho đến khi đáp ứng được 80% nhu cầu trên toàn quốc.

Đồng tình với giải pháp trên, Hội Xây dựng tỉnh Quảng Nam kiến nghị cần sử dụng vốn ngân sách nhà nước để phát triển NƠXH thông qua nguồn thu tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, nguồn vốn thu quỹ 20% phát triển NƠXH trong các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10ha do các chủ đầu tư lựa chọn hình thức nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%.

Mới đây Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã gửi văn bản tới Tổng hội Xây dựng, đề nghị: thành lập quỹ phát triển NƠXH có thể nằm trong NH CSXH, bổ sung việc dành 10% tiền sử dụng đất thu từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để bổ sung vào quỹ đầu tư phát triển của địa phương dành để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và NƠXH.

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam cũng đề nghị cần đa dạng hóa các nguồn vốn đầu tư phát triển NƠXH, vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy động thông qua hình thức góp vốn hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, vốn của đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH.

Còn đại diện cho doanh nghiệp tỉnh Bình Thuận, ông Nguyễn Anh Trang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Hoàng Quân Bình Thuận, chia sẻ: “ Việc tiếp cận nguồn vốn vay từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng để đầu tư NƠXH tại tỉnh rất khó khăn, chủ đầu tư gần như không tiếp cận được hoặc ngân hàng không được bố trí nguồn vốn để cho vay. Nhiều chủ đầu tư khi bắt tay vào làm NƠXH là vì tâm huyết, chứ không hẳn là chuyện lời lãi. Tôi mong mỏi các dự án NƠXH có quy định cụ thể, chi tiết và đơn giản hóa thủ tục vay vốn, được bố trí nguồn vốn và có cơ chế phù hợp với yêu cầu của thực tế để mong ước thực hiện thành công các dự án NƠXH thành hiện thực”.