TP. HCM, Hà Nội lọt top thị trường văn phòng sinh lời nhất châu Á - Thái Bình Dương?

JLL vừa đưa ra báo cáo về thị trường văn phòng châu Á – Thái Bình Dương năm 2019. Báo cáo này đánh giá về mức độ sinh lời của các thị trường, dựa trên kịch bản nhà đầu tư mua văn phòng vào đầu năm, gặt hái thu nhập cho thuê trong năm và bán hết tài sản vào cuối năm.

Với kịch bản này, JLL tính tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR – Internal Rate of Return) dựa trên đồng nội tệ và chia IRR thành ba thành phần: lợi nhuận ban đầu, thay đổi về dòng tiền và thay đổi về lợi nhuận. Sau đó, JLL phân tích lợi tức đầu tư bị ảnh hưởng như thế nào bởi lợi nhuận ban đầu, tăng trưởng tiền thuê theo thị trường và thay đổi lợi nhuận thị trường trong năm.

Kết quả tính toán cho thấy các thị trường đứng đầu châu Á – Thái Bình Dương là Nhât Bản, Đông Nam Á, Ấn Độ và Úc.

Cụ thể, Nhật Bản (đại diện là Tokyo và Osaka) có lợi suất ban đầu tương đối thấp, nhưng sức tăng trưởng tiền thuê và tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là những yếu tố quan trọng trong việc hỗ trợ lợi tức đầu tư cao.

Ấn Độ (đại diện là Bangalore và Chennai) đạt được lợi nhuận cao nhờ năng suất cao; tốc độ tăng trưởng lợi nhuận và tăng trưởng tiền thuê trong năm 2019 nhờ sự phát triển của ngành công nghệ thông tin tại các thị trường này.

Tại Úc, lợi nhuận ở khu vực trung tâm Sydney và Melbourne rất tốt, do tỷ lệ trống ở các thị trường này vẫn còn tương đối thấp.

Còn với Đông Nam Á, các thị trường mới nổi như TP. HCM, Hà Nội, Bangkok và Manila, ngoài năng suất ban đầu cao còn mang lại cho nhà đầu tư lợi nhuận đầu tư cao thông qua tốc độ tăng trưởng lợi nhuận và tăng trưởng tiền thuê, được hỗ trợ bởi đặc tính nhân khẩu học thuận lợi.

Theo JLL, trong quý cuối cùng của năm 2019, thị trường văn phòng TP. HCM đã chứng kiến giá thuê hạng A & B tăng vọt lên mức cao nhất thập kỷ, đạt 29,1 USD mỗi m2. Điều này được hỗ trợ bởi nhu cầu mạnh mẽ và giá cho thuê cao hơn trong các phát triển văn phòng mới hơn. Chủ nhà tiếp tục có sức mạnh mặc cả trong quý này với sự tăng trưởng cho thuê không ngừng nghỉ trong bối cảnh nguồn cung hạn chế.

Ở thị trường Hà Nội, trong quý IV/2019, cả phân khúc A & B đều ghi nhận lượng hấp thụ ròng tăng so với quý trước đó, cho thấy nguồn cầu của thị trường tiếp tục được giữ vững. Tỉ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng, đạt mức 93,0%, trong đó hạng A đạt mức 94,0%.

JLL kỳ vọng nhu cầu về văn phòng sẽ tiếp tục tăng mạnh 8-10% mỗi năm tại TP. HCM và Hà Nội khi nền kinh tế phát triển; kỳ vọng tỷ lệ dân số làm việc trong phân khúc dịch vụ sẽ tăng từ 30% lên 40% và tăng trưởng GDP hàng năm đạt 5,5-6,0%. Điều này sẽ cung cấp một cơ hội tuyệt vời cho các nhà phát triển xây dựng nhiều không gian văn phòng hơn để phục vụ cho các công ty mới và nhu cầu mở rộng.

“Tuy nhiên, trên cơ sở khu vực, lợi nhuận trong năm 2020 được dự báo là thấp hơn so với năm 2019, vì tăng trưởng tiền thuê có thể chậm lại trong năm so với năm ngoái”, JLL nhận xét.