Thời ế ẩm: Ngân hàng phát mại nhà đất, giảm giá trăm tỷ vẫn không ai mua

Mạnh tay hạ giá bất động sản phát mại

Mới đây, BIDV thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty CP Vertical Synergy Viet Nam. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Quận 1, Quận 12 và Quận 3 (TP.HCM). Tới ngày 14/9, tổng dư nợ của doanh nghiệp trên tại BIDV là hơn 481,2 tỷ đồng, trong đó nợ gốc là hơn 347 tỷ đồng và nợ lãi là gần 134 tỷ đồng. Khoản nợ này được BIDV nhiều lần rao bán. Giá khởi điểm là 348,3 tỷ đồng, giảm hơn 120 tỷ đồng so với lần rao bán hồi đầu tháng 7.

BIDV cũng chật vật với khoản nợ của Công ty TNHH Ngọc Linh với tài sản bảo đảm là Nhà máy Điện phân chì kẽm Bắc Kạn, quyền sử dụng và khai thác các mỏ nguyên liệu... Giá khởi điểm ở lần đấu giá mới nhất là hơn 1.154 tỷ đồng. Sau 11 lần thông báo, BIDV đã giảm giá đấu giá hơn 1.000 tỷ đồng cho khoản nợ trên.

Ngân hàng này cũng 10 lần rao bán khoản nợ hơn 475 tỷ đồng của Công ty TNHH Thép Việt Nga được đảm bảo bằng nhiều tài sản là bất động sản và nhà xưởng thuộc sở hữu của công ty và các cá nhân có liên quan. Trong lần rao bán thứ 10, giá khởi điểm mà BIDV đưa ra chỉ là 269 tỷ đồng, tương đương số nợ gốc ngân hàng đã cho Thép Việt Nga vay. 

Tương tự, Agribank cũng nhiều lần phải thông báo thanh lý bất động sản nhằm thu hồi nợ xấu. Agribank chi nhánh Sài Gòn vừa thông báo lần 2 bán đấu giá tài sản bảo đảm cho khoản nợ của Công ty CP Nông dược H.A.I ( thuộc Tập đoàn FLC). Tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất, thửa đất số: 90,93; tờ bản đồ số 27 tại 358 Kinh Dương Vương, Phường An Lạc, Quận Bình Tân, TP.HCM với diện tích 3.048 m2. Giá khởi điểm cho tài sản trên là hơn 190 tỷ đồng. Vào tháng 9, Agribank từng bán đấu giá mảnh đất này trong cuối tháng 9 với giá khởi điểm gần 220 tỷ nhưng không thành công.

Agribank vào cuối tháng 6 thông báo bán đấu giá lần thứ 28 khoản nợ hơn 708 tỷ đồng của Doanh nghiệp tư nhân Thanh Tùng. Ở lần đấu giá này, Agribank chỉ đưa ra giá khởi điểm là 352 tỷ đồng, bằng chính nợ gốc mà doanh nghiệp này phải trả.

Trước đó, Vietcombank cũng nhiều lần rao bán đấu giá tài sản đảm bảo của Công ty TNHH Kỹ Nghệ Evergreen Việt Nam. Giá khởi điểm trong lần rao bán gần nhất chỉ gần 926 tỷ đồng, giảm hơn 172 tỷ đồng so với thông báo hồi đầu tháng 11/2021.

Sacombank cũng mới thông báo đấu giá toàn bộ 18 khoản nợ được đảm bảo bằng quyền tài sản tại dự án KCN Phong Phú, huyện Bình Chánh, TP HCM. Tổng giá trị các khoản nợ tính đến 31/12/2021 là 16.196 tỷ đồng. Giá khởi điểm của khoản nợ là 8.640 tỷ đồng. Khoản nợ trên từng được Sacombank rao bán nhiều lần. So với lần rao bán đầu tháng 8, giá các khoản nợ giảm gần 1.000 tỷ đồng.

Giảm giá sâu vẫn ế

Theo giới chuyên gia, bất động sản phát mại, thanh lý khá hấp dẫn do mức giá "mềm". Đây là cơ hội để người mua nhà có thể mua được nhà, đất với mức giá hấp dẫn.

Tuy nhiên, dù được hạ giá sâu nhưng không nhiều người mặn mà với bất động sản phát mại, thanh lý. Nguyên nhân chính là BĐS đang rơi vào giai đoạn khó khăn và thanh khoản rất yếu, nhất là các tài sản giá trị lớn. Những BĐS này thường được các DN hay tổ chức kinh doanh mua nhưng các DN bất động sản hiện còn khó khăn, phải bán chính dự án của mình thì việc ngân hàng ế khách cũng dễ hiểu.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư cũng "ngại" mua các tài sản thanh lý vì… yếu tố pháp lý. Việc bán đấu giá bất động sản là tài sản thế chấp có nhiều thủ tục pháp lý liên quan đến việc giải chấp, định giá tài sản. Nhiều tài sản thế chấp là bất động sản cần sự đồng thuận của chủ tài sản. Giá khởi điểm phải được đồng ý của cả ngân hàng lẫn khách hàng nên mất nhiều thời gian cho thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm.

Thêm nữa, nhiều mảnh đất là tài sản đảm bảo của các khoản nợ đôi khi có lịch sử phức tạp, liên quan đến nhiều tổ chức, cá nhân nên để sang tên sở hữu mất nhiều thời gian, thậm chí không thực hiện được. Do đó, người mua cũng thận trọng hơn.

Chưa kể, không ít tài sản bảo đảm được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Vì vậy, khi phát mại, các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà chưa sát với giá thị trường. Vì thế, bất động sản phát mại dù được giảm giá vẫn khó bán.

Ngoài ra, quy định không cho phép bên bán giảm giá quá sâu trong mỗi lần đấu giá cũng là một rào cản. Vì vậy, tài sản được đem ra đấu giá nhiều lần vẫn không thành công.

Hơn nữa, phía ngân hàng còn cộng cả tiền gốc và lãi của khoản vay vào giá bán khi tài sản đó đã bị khấu hao trong quá trình sử dụng. Cho nên, dù tài sản phát mại được “đại hạ giá” nhưng thực tế không phải vậy.

Thêm vào đó, người mua phải chịu nhiều khoản chi phí như thuế chuyển nhượng và các khoản phí tồn đọng khác liên quan đến tài sản phát mại. Vậy nên, tài sản phát mại không phải lúc nào cũng là một "món hời”.

Một nguyên nhân nữa khiến tài sản thế chấp dù giảm giá liên tục mà vẫn ế là do nền kinh tế khó khăn, thị trường giao dịch tài sản thanh khoản thấp. Dù kinh tế đang dần phục hồi nhưng không dễ tìm được nhà đầu tư đủ tiềm lực tài chính để mua lại các khoản nợ có quy mô lớn.

Việc thanh lý tài sản đảm bảo có giá trị thấp (mức vài tỷ đồng) sẽ dễ xử lý hơn. Còn với những tài sản giá trị lớn, từ hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng sẽ khó bán hơn. Thường các ngân hàng phải mất nhiều lần rao bá rồi hạ giá mới thanh lý được.