Thị trường địa ốc ‘ấm dần’, cơ hội của doanh nghiệp sẵn nguồn hàng và tài chính

Bất động sản đã chạm đáy, thanh khoản cải thiện

Thị trường bất động sản được ghi nhận có nhiều cải thiện mạnh mẽ về nguồn cung và thanh khoản trong thời gian gần đây. Báo cáo của CBRE Việt Nam cho biết quý III, số lượng căn hộ chào bán mới tại TP. HCM gần bằng 90% tổng nguồn cung mới của 6 tháng đầu năm và tăng 27% so với cùng kỳ năm trước.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam đánh giá thị trường căn hộ thực sự đã có những chuyển biến tích cực về thanh khoản so với nửa đầu năm. Trong quý III, giá bán căn hộ bắt đầu đi lên. Nhu cầu mua nhà chắc chắn vẫn cao và người mua vững vàng tài chính vẫn sẵn sàng đổ tiền vào thị trường, trong đó mức giá phù hợp đóng vai trò quyết định.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, dự báo nửa cuối năm, căn hộ bình dân, hợp túi tiền, dễ sở hữu sẽ chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung thị trường. Nhu cầu phân khúc này rất lớn do quy mô dân số lớn và mức thu nhập trung bình.

Giới chuyên gia nhận định thị trường đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và gần như đã chạm đáy. Chu kỳ tăng trưởng mới của ngành sẽ hồi phục và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com dự báo thị trường địa ốc có thể bắt đầu khởi sắc vào cuối năm 2023 và "điểm đảo chiều" sẽ rơi vào quý II đến quý IV/2024 trong điều kiện các chỉ báo quan trọng diễn biến tích cực.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp cũng ghi nhận tiến độ bán hàng tốt, nhận được sự quan tâm sôi nổi của khách hàng. Chủ đầu tư Nam Long cuối tháng 9 vừa qua ra mắt thị trường block AK NEO, block cuối cùng thuộc giai đoạn 2 dự án Akari City, quận Bình Tân, TP. HCM với hơn 330 sản phẩm cùng mức giá. Dự án ghi nhận gần 150 căn hộ đã chào bán thành công trong ngày giới thiệu.

Các căn hộ AK NEO có mức giá khoảng 3 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ, đi kèm chính sách chia nhỏ 30% thành nhiều đợt đến khi nhận nhà. Khách hàng Akari City được hưởng các gói vay ưu đãi từ nhiều ngân hàng chiến lược của Nam Long như Vietcombank, Vietinbank, Hong Leong Bank, BIDV… Ngân hàng hỗ trợ cho vay 65% giá trị sản phẩm và khách hàng được hưởng lãi suất cố định 5% trong 2 năm đầu.

Hay tại Cần Thơ, Nam Long nhận được quyết định giao đất của thành phố để đầu tư xây dựng thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ, phường Hưng Thạnh, quận Cái Răng. Trong đó, khu vực xây nhà ở xã hội đã có nhiều bước tiến mới. Sở Xây dựng TP. Cần Thơ thông báo bắt đầu nhận đơn đăng ký thuê, mua nhà ở xã hội của người dân thuộc dự án này.

Thế mạnh của Nam Long về tài chính và nguồn hàng

Báo cáo của VNDirect cho rằng nhà đầu tư nên tập trung vào những doanh nghiệp uy tín thể hiện được các thế mạnh như quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý và cơ sở hạ tầng và sẵn sàng chào bán trong giai đoạn 2023-2025; sản phẩm phát triển hướng đến phân khúc bình dân và tầm trung; khả năng tăng trưởng lợi nhuận và mở rộng phạm vi hoạt động tốt với sức khỏe tài chính lành mạnh (bao gồm đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) để có năng lực tốt vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường.

Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) là một trong những cổ phiếu thỏa mãn các điều kiện trên.

Hiện tại, quỹ đất của Nam Long khoảng 680ha, đã hoàn thiện thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện. VNDirect tin rằng Nam Long sẽ tiếp tục duy trì doanh số ký bán hàng năm trong giai đoạn 2023-2025 từ 8.500 tỷ đồng trở lên.

Tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu thấp, chỉ 12% (so với mức trung bình của các doanh nghiệp cùng ngành là 53-55%). Tỷ trọng tiền và tương đương tiền cao, lên tới 3.493 tỷ đồng, chiếm 12,5% tổng tài sản (so với trung bình các doanh nghiệp cùng ngành là 3-4%) tính đến cuối quý II.

Cho giai đoạn 2022-2024, VNDirect dự phóng Nam Long đạt tăng trưởng kép 31,4% đối với doanh thu và 27% với lợi nhuận ròng, chủ yếu nhờ vào lượng lớn bất động sản sẽ được bàn giao từ các đợt ký bán trước.

Cùng quan điểm này, Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng nửa cuối năm, doanh thu Nam Long có thể đạt 3.150 tỷ đồng, phần lớn đến từ hoạt động bán hàng tại Southgate (Long An) và Izumi City (Đồng Nai).

Trong đó, báo cáo kỳ vọng công ty có thể ghi nhận doanh thu 1.172 tỷ đồng từ Southgate - Valora. Còn tiến độ xây dựng Southgate - EHome giai đoạn 2 đang được triển khai đều đặn để đạt mục tiêu bàn giao vào quý IV năm nay, dự kiến bàn giao 383 căn, doanh thu đạt 442 tỷ đồng.

Đối với dự án Mizuki Park (TP. HCM), phân khu Flora Paranoma (416 căn) và khu biệt thự The Mizuki (39 căn thấp tầng) dự kiến cũng sẽ được bàn giao. VDSC kỳ vọng Nam Long có thể bàn giao 162 căn hộ và 12 căn thấp tầng trong quý cuối năm, dự kiến mang về lợi nhuận 58 tỷ đồng từ công ty liên kết.

Ngoài ra, Nam Long sẽ bàn giao 275 căn thuộc giai đoạn 1A1 - Izumi City - đã bán từ năm 2021 nhưng chưa bàn giao trong năm 2022 do vướng mắc pháp lý. Theo Nam Long, các tồn tại đã được giải quyết và dự án đã nhận được giấy phép bán hàng trong tháng 5, qua đó đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán với khách hàng và có thể bàn giao sản phẩm ngay khi hoàn thành. Theo VDSC, Nam Long có thể đạt kế hoạch bàn giao 193 căn trong nửa cuối năm, doanh thu dự kiến 1.512 tỷ đồng.

Cả năm nay, VDSC dự phóng doanh thu của Nam Long đạt 3.817 tỷ đồng nhờ bàn giao và nhận 238 tỷ đồng từ thoái vốn Paragon Đại Phước. Cộng thêm khoản thu nhập 167 tỷ đồng từ liên doanh của Mizuki Park, báo cáo ước tính lợi nhuận công ty mẹ là 529 tỷ đồng, hoàn thành 90% kế hoạch năm.

Nỗ lực của Nam Long được đánh giá cao, với chính sách hỗ trợ khách hàng hấp dẫn như chỉ cần đóng 40% giá trị hợp đồng đến khi nhận nhà và hỗ trợ lãi suất vay 8% trong vòng 18 tháng.

Trong nửa cuối năm, VDSC dự kiến giá trị mở bán trước (pre-sales) khoảng 6.430 tỷ đồng, đến từ các dự án Akari City,Southgate - EHome, Southgate- Valora, EHomeS - Cần Thơ và Mizuki Park. Trên cơ sở đó, năm 2024, VDSC kỳ vọng các sản phẩm còn lại tại Southgate có thể được hấp thụ, đồng thời các dự án tiềm năng được khác thác hiệu quả. Giá trị bán hàng của Nam Long trong năm 2024 có thể đạt 8.322 tỷ đồng, tăng 29% cùng kỳ năm trước, đóng góp nhiều nhất từ Southgate và Akari City.