Thị trường Đà Nẵng: Condotel – khách sạn ‘chiến’ nhau, căn hộ truyền thống ‘ngắc ngoải’

Cơn sốt Condotel và cuộc đua với thị trường khách sạn

Những năm gần đây, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ấn tượng và lượng khách du lịch gia tăng nhanh chóng, các nhà đầu tư lớn bé đã đua nhau đổ về Đà Nẵng rót vốn lập dự án khủng. Chỉ trong ít năm, từ một địa phương bình thường, Đà Nẵng bỗng trở thành trung tâm mới của thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Nổi lên trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đó là loại hình căn hộ khách sạn - condotel, với các tính năng vượt trội về thiết kế, công năng và mức sinh lời hấp dẫn.

Được du nhập vào Đà Nẵng cách đây 5 năm, nhưng phải đến năm 2016, condotel mới thực sự bứt phá lên để trở thành tâm điểm của thị trường.

Theo thống kê của CBRE, trong nửa đầu năm 2016, tại Đà Nẵng có 6 dự án được triển khai, cung cấp 2.346 căn condotel ra thị trường. Số lượng căn hộ mới này đã nâng tổng nguồn cung condotel lên 3.084 căn. Trong đó có tới 76% thuộc phân khúc cao cấp, 16% còn lại thuộc phân khúc trung cấp và 9% thuộc hạng sang.

Tiếp nối đà tăng trưởng ấn tượng đó, bước sang quý 3, thị trường tiếp tục đón nhận thêm 2.800 căn condotel mới, đưa tổng nguồn cung tại Đà Nẵng lên tới 5.751 căn. Con số này cao gấp 6 lần nguồn cung năm 2015 và cao gấp đôi tổng nguồn cung căn hộ trong 3 năm trước đó.

Về tốc độ bán, trong 2 quý đầu năm, thị trường ghi nhận tỷ lệ bán đạt tới 63%. Đến quý 3, dù nguồn cung dồi dào có làm giảm tỷ lệ bán, song tính chung 9 tháng, vẫn có tới hơn 3.500 căn condotel được giao dịch thành công, chiếm 61% tổng nguồn cung trên thị trường.

Tuy nhiên sự phát triển chóng mặt đó của condotel không phải là ngoại lệ duy nhất trên thị trường Đà Nẵng. Song song với sự phát triển ấy, phân khúc khách sạn cũng có tốc độ gia tăng nhanh chóng không kém.

Ghi nhận trong hai quý đầu năm, đã có tổng cộng 1.471 phòng khách sạn đã gia nhập thị trường, nâng tổng nguồn cung lên mức 11.725 phòng.

Qua quý 3 tiếp tục có thêm 150 phòng mới nữa gia nhập, nâng tổng nguồn cung lên 11.415 phòng, chủ yếu ở phân khúc 3 sao.

Theo CBRE, dù không có được mức tăng "khủng khiếp" như condotel, thị trường khách sạn Đà Nẵng vẫn cho thấy mình đang trong giai đoạn tăng trưởng tốt. Nhất là để chào đón sự kiện APEC 2017 sắp tới, các hoạt động xây dựng khách sạn đang được các thương hiệu quốc tế đẩy mạnh. Đáng chú ý nhất là sự góp mặt của các thương hiệu Sheraton, Marriott và Hilton.

Dự báo trong hai năm tiếp theo, sẽ có khoảng 6.000 phòng khách sạn được đưa thêm vào thị trường.

Theo đánh giá của các chuyên gia, sự bùng nổ của condotel và phòng khách sạn như trên đang dẫn đến một cuộc cạnh tranh gay gắt trên thị trường nghỉ dưỡng để tranh giành khách thuê.

Ở đó, các khách sạn không phải chỉ cạnh tranh với nhau mà còn phải cạnh tranh với hàng nghìn căn condotel có cùng công năng và chất lượng tương xứng. Giữ được khách và tăng lượng khách thêm đang trở thành bài toán đau đầu của không ít nhà quản lý khách sạn.

Ở chiều ngược lại, với tình trạng phát triển như nấm sau mưa, thị trường cũng đang đứng trước nguy cơ bội thực condotel và triển vọng sinh lợi trong mơ của loại hình này cũng đang bắt đầu bị đặt ra dấu hỏi chấm.

CBRE cảnh báo, với tốc độ tăng trưởng như hiện tại, nhiều khả năng trong tương lại, các loại hình này sẽ kéo nhau cùng lao dốc.

Căn hộ truyền thống sụt giảm mạnh

Trong cơn lốc đua tranh của condotel và khách sạn, quý 3/2016 phơi bày sự "thê thảm" của thị trường căn hộ truyền thống Đà Nẵng khi chỉ có duy nhất dự án Quang Nguyễn ra đời với nguồn cung cực kì khiêm tốn: 53 căn.

Cả thị trường Đà Nẵng chỉ có 13 dự án căn hộ mà 5 trong số đó đã bán hết sạch. 8 dự án còn lại chia nhau mức tồn kho ít ỏi: 200 căn.

Tốc độ bán liên tiếp sụt giảm trong quý 3: 34% so với quý trước và 47% so với cùng kỳ năm trước.

Điều này phản ánh tình trạng giới đầu tư đã không còn thiết tha với căn hộ truyền thống mà đã nhất loạt quay sang condotel , biệt thự nghỉ dưỡng để lướt sóng kiếm lời.

Đồng thời cũng phù hợp với thực tế có tới 83.5% các căn bán được thuộc phân khúc hạng trung – phản ánh nhu cầu cho các căn hộ trung cấp cao hơn các phân khúc khác. Nó cho thấy người mua các căn hộ của phân khúc này đa số là người dân Đà Nẵng hoặc khu vực lân cận với mục đích mua để ở là chính.

Không còn là một loại hình sinh lợi hấp dẫn, căn hộ truyền thống đang bị "bỏ rơi". Cho đến nay, khi đã bước sang quý 4, thị trường cũng chưa cho thấy có bất cứ động thái nào từ các chủ đầu tư về một dự án chuẩn bị ra đời.