Thị trường bất động sản: Khó khăn nhiều nhưng cơ hội vẫn không ít

Doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực lớn

Nếu nói về một sự kiện đáng nhớ trên thị trường bất động sản thời gian qua, người ta vẫn nhắc đến vụ đấu giá đất ở Thủ thiêm với việc trúng đấu lô đất hơn 10.000 m2 giá 24.500 tỷ đồng mà Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã bỏ thầu khiến các nhà đầu tư tài chính không khỏi choáng váng.

Sau sự kiện này là chuỗi bi kịch đối với các ông lớn bất động sản, đặc biệt là với các nhà đầu tư đã trúng thầu trong phiên đấu giá lịch sử vào ngày 10/12/2021. Hầu hết các nhà đầu tư trúng thầu đều bỏ cọc để rồi mất đi những khoản tiền "khủng". Trong đó ông chủ Tập đoàn Tân Hoàng Minh là Đỗ Anh Dũng bị soi chiếu dẫn đến lao lý và họa này chưa biết đến bao giờ mới chấm dứt. Còn với thị trường bất động sản thì khởi đầu cho một chuỗi ngày ảm đạm, giao dịch thưa thớt.

Số tiền đặt cọc của bốn doanh nghiệp trúng thầu là: Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt hơn 588 tỷ đồng, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh nhà thương mại Bình Minh cọc hơn 145 tỷ đồng, Công ty Cổ phần Sheen Mega cọc 203 tỷ đồng và Công ty Cổ phần Dream Republic đặt cọc để tham gia đấu giá là 115 tỷ đồng. Tổng cộng số tiền 4 đơn vị bỏ cọc là hơn 1.051 tỷ đồng được sung vào công quỹ Nhà nước. Với việc “bỏ của chạy lấy người”, các doanh nghiệp này đều lâm vào hoàn cảnh khó khăn, nợ nần.

Cùng với những di chứng “hậu covid, thị trường bất động sản còn phải phải đối mặt với hàng loạt các vấn đề như quỹ đất, nguồn vốn, pháp lý chưa thể tháo gỡ trong thời gian ngắn hạn. Nhiều phân khúc đang có dấu hiệu chững lại, các giao dịch hạn chế, đa số doanh nghiệp bất động sản chuyển sang trạng thái “án binh bất động”, thanh khoản kém, nợ xấu tăng cao.

Đứng trước những hiện tượng đó, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt các khoản cấp tín dụng với kinh doanh bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp... Tín dụng vào bất động sản vốn đã được kiểm soát chặt chẽ lại có thêm lý do để kiểm soát chặt hơn nữa.

Một số ngân hàng thương mại đã thông báo dừng cho vay, khóa van tín dụng hoặc hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực địa ốc khiến người dân và doanh nghiệp rất khó tiếp cận vốn. Không chỉ vậy, hoạt động phát hành trái phiếu của các công ty địa ốc cũng đang bị siết lại dẫn đến họ khó huy động vốn trên thị trường khiến thị trường xì hơi rồi ngưng trệ trong thời gian khá dài khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh khó khăn.

Trước áp lực lạm phát và việc lãi suất huy động của nhiều ngân hàng thương mại tăng lên, đến cuối quý II/2022, một số ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay. Thêm vào đó, tính đến cuối tháng 6/2022, thực tế nhiều ngân hàng thương mại đã “đụng trần” hạn mức tín dụng nên ngay cả khi khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở cũng khó có thể tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng.

Tăng lãi suất cho vay là một trong những yếu tố bất lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản khi chi phí vốn của nhà đầu tư tăng lên. Việc tăng lãi suất còn có thể tác động làm giảm hiệu quả của các gói hỗ trợ kinh tế của Chính phủ, cụ thể là gói hỗ trợ lãi suất 2% đang được triển khai bởi lãi suất cho vay sau khi đã được hỗ trợ 2% sẽ chỉ thấp hơn ít hoặc thậm chí ngang bằng so với mức lãi suất cho vay giai đoạn trước đó.

Bên cạnh đó, vẫn còn đó rủi ro pháp lý. Một doanh nghiệp đang đầu tư xây tòa nhà văn phòng than thở: "Trước đây, chúng tôi chỉ mất khoảng 1 năm cho thủ tục cấp phép, nay đã mất gần hai năm mà giấy phép vẫn chưa xong. Thời gian là tiền bạc, việc chậm tiến độ khiến giá thành đầu tư tăng, theo đó hiệu quả khai thác sẽ bị giảm thấp".

Không ít cơ hội cho một số phân khúc

Khác với sự ảm đạm chung của thị trường, nhiều nhà đầu tư đã thoát hiểm một cách ngoạn mục, đặc biệt là ở một số phân khúc đặc thù như bất động sản công nghiệp. Do có sự chuyển dịch đầu tư từ Trung Quốc nên dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng nhanh. Cùng với dòng vốn FDI, nhu cầu thuê mặt bằng, nhà xưởng càng lớn nên bất động sản công nghiệp đang có đầu ra rất tốt.

Thứ nữa, sau một thời gian giải ngân vốn đầu tư công bị ngưng trệ, nay đến lượt nhiều đại dự án lớn được "khởi động". Tại kỳ họp thứ ba, Quốc hội khóa XV đã thông qua các nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án đường vành đai 3 Tp.HCM; dự án đường vành đai 4 vùng thủ đô Hà Nội; các dự án xây dựng đường bộ cao tốc: Biên Hòa - Vũng Tàu (giai đoạn 1), Khánh Hòa - Buôn Ma Thuột (giai đoạn 1), Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng (giai đoạn 1) với tổng số vốn đầu tư hơn 245,5 ngàn tỷ đồng. Đây là những đại dự án có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.

Ông Cao Đăng Hoạt, Chủ tịch Ruby Group, cho rằng việc quyết định đầu tư những dự án lớn, không chỉ mở ra nhiều việc làm cho các nhà thầu mà kèm theo đó là quỹ đất nơi có các dự án giao thông đi qua sẽ được hình thành các khu dân cư mới, đáp ứng nhu cầu nhà ở hiện đang khan hiếm. Cùng với đó, những cơ sở pháp lý mới được ban hành đã mở cơ hội để tái thiết đô thị với 2.000 chung cư cũ cần được cải tạo ở Hà Nội và TP. HCM tương tương với 500ha quỹ đất. Đây là những khu đất vàng, đất kim cương ngay trong lòng thành phố lớn.

Hạ tầng giao thông đang tốt lên từng ngày khiến người dân ngày càng hướng về nhu cầu sống xanh. 61% người có nhu cầu sống gần không gian xanh và có sân vườn, 45% muốn chuyển ra ngoại ô và các khu vực ít đông đúc hơn. Đây cũng là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất ở các tỉnh ven đô, đặc biệt là vùng cao nguyên.