Metro số 1 ‘hắt hơi’, thị trường bất động sản khu Đông liệu có 'bạo bệnh'?

Hiệu ứng tâm lý

Metro Bến Thành – Suối Tiên được công bố quy hoạch vào đúng điểm sôi của thị trường địa ốc khu Đông TP.HCM. Cú "tích hợp" này khiến các dự án dọc tuyến Metro mọc lên nhan nhản, giá tăng vùn vụt. Theo thống kê của CBRE, dọc trục xương sống Metro có khoảng 40 dự án lớn nhỏ. Giá trị bất động sản tăng gần 20%. Tại thị trường quận 2 TP.HCM, trung điểm của tuyến Metro, Giá chào bán của các dự án căn hộ cao cấp từ mức trung bình 1.490 USD/m2 đã nhích lên 1.650 USD hiện nay, tăng 11%, so với mức tăng 3% trên toàn thành phố.

"Tuyến tàu điện ngầm đầu tiên dự kiến hoạt động vào năm 2020 sẽ khiến thị trường bất động sản đổi thay ngoạn mục hơn" - ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam dự báo. Giá đất tăng, các dự án bất động sản bùng nổ, các đơn vị bán lẻ và dự án văn phòng được dịch chuyển ra xa trung tâm hơn. Ở một số quốc gia, giá bán có thể biến động tăng đến 45%.

Nhiều dự án bất động sản tại khu Đông TP HCM hưởng lợi từ việc đấu nối với Metro số 1

Tuy nhiên, sau một thời gian sôi động, những dự đoán "màu hồng" đã không còn sát với thực tế khi tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên từng có dấu hiệu chững lại khi có thông tin tuyến đội vốn và trễ hạn. Những dự án ăn theo Metro chủ đầu tư không tiềm lực bị đình đốn và chuyển nhượng khá nhiều. Niềm tin của người mua, nhất là nhà đầu tư lướt sóng có vẻ lung lay.

Thông tin Metro số 1 có thể tạm dừng từ năm 2018 có vẻ như đang tạo thêm một "gáo nước lạnh" vào niềm tin của thị trường. "Nếu Metro số 1 thực sự tạm dừng, sẽ ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua nhà. Người dân đã chờ đợi tuyến Metro quá lâu rồi"- Phó Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc hàng đầu TP HCM nói. Sở dĩ Metro kích thích thị trường bất động sản khu Đông là vì dự án này sẽ tạo nên một giải pháp giao thông mới cho khu vực kẹt xe và ngập nước trầm kha. Nếu tạm dừng Metro số 1, không chỉ riêng thị trường bất động sản mà cả kinh tế xã hội cũng bị ảnh hưởng.

Khu Đông sẽ không "vỡ trận"

"Metro số 1 có thể tạm dừng là một thông tin không tích cực ở thời điểm này của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tác động của nó lên thị trường địa ốc khu Đông là không quá lớn"- ông Nguyễn Huy Vũ, CEO Bản Việt Land nhận định. Khu Đông là một thị trường sôi động trước khi có quy hoạch Metro nhờ vị thế riêng. Hạ tầng toàn khu phát triển nhanh chóng cũng là một yếu tố thúc đẩy thị trường, trong đó Metro chỉ là yếu tố "cộng thêm".

Theo ông Vũ, tỷ lệ các dự án tạo thanh khoản bằng cách "nương" vào giá trị của tuyến Metro số 1 chiếm tỷ lệ thấp so với tổng nguồn cung của thị trường khu Đông. Vì vậy, giá trị thặng dự của toàn khu vực có thể bị ảnh hưởng nhưng không nhiều. "Ảnh hưởng lớn nhất sẽ là các nhà đầu tư cá nhân với áp lực thoát hàng để giải quyết dòng tiền ngắn hạn. Tuy nhiên, tỷ lệ "lướt sóng" tại khu Đông không quá nhiều, vào khoảng 15-20%. Thị trường khu vực này phát triển khá bền vững vì dựa trên nhu cầu thực"- ông Vũ nói.

Theo các chuyên gia đầu ngành, thị trường địa ốc khu Đông không bị ảnh hưởng nhiều từ các thông tin bất lợi của tuyến Metro số 1

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khi nhà đầu tư thứ cấp gặp áp lực thoát hàng, nguồn cung căn hộ tại khu vực này sẽ thêm phong phú và sẽ tạo thêm cơ hội cho người mua ở thực. Ông Châu cũng cho rằng, tác động của tuyến Metro số 1 lên khu Đông không quá lớn vì tuyến này không chạy qua khu vực đông dân cư. Sự đình trệ của tuyến đường sắt này sẽ tác động cục bộ vào một số khu vực như ga Bình Thái, ga Rạch Chiếc. Cộng với thông tin Đồng Nai, Bình Dương muốn kéo dài tuyến này đến địa phận các tỉnh này vẫn chưa thành hiện thực.

"Sự chậm trễ của Metro số 1 là yếu tố bất khả kháng đối với thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư dự án và người mua không quá sốc với thông tin này. Do đó, rất khó có hiệu ứng đổ vỡ đối với thị trường đầy tiềm năng này"- ông Châu khẳng định.

Ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT LDG Group cũng cho rằng, tuyến Metro số 1 không có vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản khu Đông. Vì hạ tầng toàn khu đã phát triển tốt và hoàn thiện từng ngày. Bản thân Metro cũng song song với Xa Lộ Hà Nội, đây mới là "trục xương sống" chính của khu vực. Các dự án "neo" dọc Metro số 1 thực chất đã thừa hưởng lợi thế từ tuyến đường này. Đối với dự án thương mại thì Metro không quyết định lớn đến lượng khách. "Hạ tầng xã hội và các tiện ích toàn khu Đông cũng đang phát triển rất tốt, kích thích thị trường bất động sản. Metro là một dự án lớn nhưng nếu nói dự án này chậm gây ảnh hưởng đến toàn khu thì không thực tế"- ông Hưng khẳng định.