Lãi suất thấp làm tăng nguy cơ 'bong bóng nhà đất'

Quan điểm trái chiều về lãi suất thấp

Trong bài phân tích đăng trên tờ Australian Financial Review, chuyên gia Karen Maley nhận định rằng, một số ngân hàng trung ương như Canada, Na Uy và New Zealand, sẽ lập luận rằng lãi suất cực thấp có nguy cơ thúc đẩy bất ổn tài chính và lớn tiếng ủng hộ việc sớm tăng lãi suất để hạ nhiệt tình trạng giá nhà "quá nóng". Có khả năng Ngân hàng trung ương Na Uy sẽ tăng lãi suất vào tháng Chín tới đây, trở thành quốc gia phương Tây đầu tiên điều chỉnh chính sách tiền tệ vĩ mô sau đại dịch COVID-19.

Trong một tuyên bố được đưa ra sau cuộc họp của Ủy ban Chính sách Tiền tệ vào tuần trước, Ngân hàng Trung ương Na Uy (Norges Bank) lưu ý rằng "lãi suất thấp duy trì trong một quãng thời gian dài làm tăng nguy cơ hình thành sự mất cân bằng tài chính" và "tác động lớn tới sự tăng giá rõ rệt của thị trường nhà ở".

Quan điểm này chắc chắn sẽ nhận được sự ủng hộ của Ngân hàng Trung ương Canada.Tháng trước, Thống đốc Tiff Macklem đã cảnh báo rằng "yếu điểm kinh tế trong nước lớn nhất là những yếu tố có liên quan tới sự mất cân bằng trong thị trường nhà ở và nợ hộ gia đình ở mức cao".

Tương tự, Ngân hàng Dự trữ New Zealand (RBNZ, ngân hàng trung ương), đã bày tỏ lo ngại về việc người vay tiền mua nhà mới dễ bị ảnh hưởng bởi lãi suất tăng. RBNZ cảnh báo, gánh nặng đối với khả năng thanh toán nợ có thể tác động tiêu cực lên nền kinh tế, các hộ gia đình đang mắc nợ sẽ phải giảm chi tiêu tiêu dùng và những người đi vay đặc biệt khó khăn sẽ không thể trả được nợ.

Ba ngân hàng trung ương này đã nhiều lần cảnh báo về tình trạng giá nhà tăng vọt trên toàn cầu. Nhưng rõ ràng là các ngân hàng trung ương này đang ở một vị thế "an toàn hơn" khi tỷ lệ lạm phát tại các quốc gia này đang tiến gần đến mục tiêu được đề ra. Điều đó có nghĩa là các thống đốc ngân hàng có không gian nhất định để thắt chặt hơn chính sách tiền tệ, giúp "hãm phanh" sự phát triển quá nóng của thị trường nhà ở.

Trong khi đó, hầu hết các ngân hàng trung ương lớn khác vẫn phải thận trọng khi thảo luận về thị trường nhà ở. Các nhà hoạch định chính sách nhận thức được rằng nếu tăng lãi suất để giảm giá nhà, thì khả năng lạm phát sẽ yếu đi và tỷ lệ thất nghiệp thậm chí tăng cao hơn cả trong giai đoạn dịch COVID-19 bùng phát.

Cả Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) và Ngân hàng Trung ương Anh đều cho biết đang theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường nhà ở trong nước. Giá nhà tại các nước này đã tăng hơn 10% trong năm vừa qua.

Cơn sốt giá nhà và nguy cơ vỡ nợ tại Australia

Tại Australia, giá nhà trên toàn quốc đã tăng 2,1% vào tháng 2/2021, mức tăng mạnh nhất trong vòng 17 năm. Giá nhà tại các khu vực đô thị tăng 2%, dẫn đầu là hai thành phố Sydney (bang New South Wales) và Melbourne (bang Victoria). 

Giá nhà ở Australia leo thang sau khi Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA, ngân hàng trung ương) hạ lãi suất xuống mức thấp kỷ lục, bắt đầu từ tháng 3/2020. RBA tuyên bố sẽ giữ lãi suất ổn định tại mức này trong vòng ít nhất 3 năm. 

Nhiều người Australia đã tìm mua các căn nhà lớn hơn để có không gian làm việc tại nhà, chưa kể mức tăng giá nhà nhanh chóng tạo tâm lý đầu cơ, khiến người mua đổ xô vào thị trường. Ngân hàng Commonwealth (CBA) của Australia, tổ chức cho vay thế chấp nhà lớn nhất nước này, dự báo giá nhà ở nội địa có thể tăng 16% trong vòng 2 năm tới. Các ngân hàng hiện có thể cung cấp những khoản vay lên đến hơn 80% giá trị tài sản thế chấp.

Trong một bài phát biểu vào trung tuần tháng Sáu vừa qua, Thống đốc RBA Phil Lowe bày tỏ mối lo ngại về tình trạng gia tăng cho vay hộ gia đình, đặc biệt là khi mức nợ hộ gia đình tại quốc gia này hiện đã rất cao. Ông nhấn mạnh các nhà quản lý tài chính đã thảo luận về những biện pháp chính sách tài khóa có thể được thực hiện, nếu người dân tiếp tục bổ sung thêm các khoản vay thế chấp ngày càng lớn.

Đến nay, Cơ quan Giám sát quản lý Tài chính và Bảo hiểm Australia (APRA), đơn vị chịu trách nhiệm quản lý khối ngân hàng và tín dụng quốc gia, đã phải áp đặt các giới hạn cứng đối với hoạt động cho vay rủi ro.

Cơ quan này đã gửi thư cho hội đồng quản trị của các ngân hàng lớn nhất Australia và yêu cầu các nhà lãnh đạo ngân hàng đảm bảo rằng họ nhận thức được rủi ro ngày càng tăng trong hệ thống sổ sách cho vay mua nhà khổng lồ và đang tiếp tục tuân thủ những tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt. Nói một cách khác, APRA mong muốn các hội đồng quản trị ngân hàng kiềm chế hoạt động cho vay mua nhà.

Tất nhiên, có những cảnh báo ẩn giấu phía sau thông điệp nói trên, rằng nếu các ngân hàng phớt lờ yêu cầu của APRA, thì họ có thể sẽ là những cái tên đứng đầu danh sách bị APRA thanh tra sổ sách cho vay mua nhà một cách chặt chẽ nhất.

Mặc dù các ngân hàng có thể đã chú ý đến cảnh báo mà APRA đưa ra, mong muốn giành lại thị phần cho vay có thể làm "lu mờ" rủi ro bị kiểm soát chặt chẽ hơn.

Trong khi đó, các tổ chức cho vay phi ngân hàng, vốn không chịu sự kiểm soát của APRA, sẽ nắm bắt cơ hội để tăng thị phần của họ. Điều này lý giải nguyên nhân vì sao APRA sẽ chịu áp lực ngày càng lớn trong việc áp đặt các hạn chế chặt chẽ và rõ ràng hơn đối với các khoản thế chấp rủi ro.