Khan hiếm đất ‘sạch’, hàng trăm triệu USD vẫn chưa thể đổ bộ vào Việt Nam

Bùng nổ hàng loạt thương vụ lớn

Hình thức liên doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài - với khả năng tài chính mạnh, và các tập đoàn tại địa phương - những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại, đang trở nên phổ biến trên thị trường M&A Việt Nam.

Qua quan sát của JLL, hiện có hàng trăm triệu USD đang chờ đợi để đổ vào thị trường trong nước ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp.

Các nhà đầu tư đến từ nhiều quốc gia khác nhau như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và hiện nay là các nhóm nhà đầu tư đến từ Trung Quốc như: CFLC, Country Garden, Jiayuan, v.v…

JLL đặc biệt lưu ý đến các nhà đầu tư Nhật Bản khi họ đang không ngừng tăng cường sự hiện diện ở Việt Nam. Chẳng hạn như vào tháng 9 năm ngoái, Kajima - một trong bốn tập đoàn nhà thầu lớn nhất Nhật Bản - đã hợp tác liên doanh với Indochina Capital trong một thỏa thuận trị giá 1 tỷ USD kéo dài trong vòng 10 năm. Mục tiêu ban đầu của hợp tác sẽ tập trung chính vào các dự án nhà ở và nghỉ dưỡng tại Hà Nội, TP. HCM và Đà Nẵng.

"Chúng tôi kỳ vọng nhà đầu tư Nhật Bản sẽ là một trong những nhà đầu tư tích cực nhất trên thị trường trong năm nay. Tiêu điểm của họ là nhắm vào các dự án nhà ở, tài sản vận hành như căn hộ dịch vụ và tòa nhà văn phòng hạng A", JLL nhận xét.

VinaCapital đã bán 70% cổ phần của mình trong dự án Đại Phước Lotus

Cũng theo JLL, từ đầu năm đến nay, thị trường ghi nhận khá nhiều giao dịch đáng chú ý. Chẳng hạn như trong tháng 3, công ty Keppel Land (Singapore) đã nắm 16% cổ phần còn lại của Tổng công ty cổ phần Đường Sông Miền Nam (Sowatco) trong dự án Saigon Centre - thông qua công ty thành viên Krystal Investment Pte., Ltd.

Hay như Hongkong Land sẽ trở thành đối tác chiến lược với Công ty Đầu tự Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (CII) để phát triển nhà ở tại khu độ thị mới Thủ Thiêm.

Hoặc vào tháng 5 vừa qua, Quốc Cường Gia Lai đã bán dự án của công ty tại quận Nhà Bè, TP. HCM cho Sunny Island Investment với giá trị giao dịch không được tiết lộ.

Hay gần đây, Công ty Cổ phần Bất động sản Phát Đạt cũng đã tuyên bố đã chuyển nhượng một phần của dự án Everrich 3 tại TP. HCM. Còn Công ty bất động sản Hưng Thịnh có chiến lược thâu tóm 20 dự án đã bị trì hoãn lâu dài, trong đó 10 dự án đã được tiến hành xây dựng và bắt đầu tung ra thị trường.

Ngoài ra, quỹ đầu tư VinaCapital cho biết đã bán 70% cổ phần của mình trong dự án Đại Phước Lotus ở tỉnh Đồng Nai cho China Fortune Land Development (CFLD). CFLD đã ký biên bản ghi nhớ với công ty Tín Nghĩa để xây dựng thành phố công nghiệp mới (NIC) tại Khu công nghiệp Ông Kèo, dựa trên kế hoạch xây dựng hàng chục khu công nghiệp ở Đông Nam Á.

Nhiều nhà đầu tư phát triển Trung Quốc khác cũng đang quan tâm phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam.

Khan hiếm đất sạch cho M&A

Theo JLL, thông thường, phân khúc nhà ở vẫn là thị trường hấp dẫn nhất. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư hiện nay đang có xu hướng chuyển sang thị trường bất động sản thương mại, đặc biệt tập trung vào các dự án văn phòng hạng A có vị trí đắc địa, tiềm năng tăng trưởng về giá trị vốn và lợi suất đầu tư (7 – 8%). Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng cho thấy sự quan tâm đặc biệt đối với những dự án khách sạn.

Hiếm đất sạch đang là trở ngại cho thị trường M&A

Đối với các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất "sạch" (ví dụ: hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch phát triển tốt). Tuy nhiên, những dự án như trên rất hiếm, bởi lẽ thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn non trẻ.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, các dự án có tiềm năng phát triển tốt khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận đến các dự án tốt tương đối hạn chế. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.

Thị trường sẽ có thêm những kỉ lục M&A

Nhận định về triển vọng của thị trường, JLL cho rằng bất động sản Việt Nam đang đón nhận nhiều luồng quan tâm mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài và các phân khúc bất động sản vẫn đang trên đà phát triển như mong đợi.

Phân khúc khách sạn luôn thu hút được sự quan tâm trong thời gian qua với nhiều nguồn vốn từ nước ngoài được đổ vào Việt Nam.

"Chúng tôi dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển, đồng thời những thị trường khác như khu công nghiệp và giáo dục cũng đang không ngừng tăng trưởng. Thị trường nhà ở bình dân được đánh giá là phân khúc thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư, chủ yếu nhờ vào sự gia tăng của tầng lớp trung lưu.

"Số lượng nhà đầu tư nước ngoài gia nhập và thành lập văn phòng tại Việt Nam ngày càng gia tăng. Thay vì phải di chuyển liên tục, các nhà đầu tư hiện nay đã phát triển đội ngũ nhân viên của công ty ngay tại Việt Nam với sự kết hợp giữa các chuyên gia, quản lý trong và ngoài nước cho từng dự án. Nhìn chung, Việt Nam vẫn đang thu hút sự chú ý mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trong khu vực, chúng tôi hy vọng hoạt động M&A tại Việt Nam sẽ ghi nhận mức kỷ lục mới trong năm 2017 và 2018", báo cáo viết.