HoREA: Quy định dự án dưới 2ha tại Hà Nội, TP. HCM không phải làm nhà ở xã hội là trái luật

Chính phủ mới đây đã ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP “Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội”.

Dù vừa mới được ban hành và có hiệu lực kể từ ngày 1/4/2021, nhưng HoREA đã phát hiện ra một loạt vướng mắc, bất cập, thậm chí trái luật của nghị định này.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 5 (mới) Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Theo HoREA, quy định “chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20%” để làm nhà ở xã hội đối với các trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III, là không phù hợp với Luật Nhà ở 2014.

Nguyên do là Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở quy định “tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”.

Ngoài ra, Khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là phải “dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

HoREA nhận định: Luật Nhà ở 2014 chỉ có một cách hiểu đúng, đó là tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, loại II, loại III và các đô thị còn lại đều phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Chính vì thế nên Điều 5 (cũ) Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “không phân biệt quy mô diện tích đất”, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Nhưng, Điều 5 (mới) Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã "miễn trừ nghĩa vụ" này cho các dự án nhà ở thương mại “nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III".

HoREA cho rằng quy định này lại gây ra tình trạng không công bằng giữa các dự án nhà ở thương mại. Ví dụ, một dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích 1,9 ha (dưới mức 2 ha) tại khu vực trung tâm TP. HCM, có tổng mức đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, có khả năng đạt tỷ suất lợi nhuận cao, nhưng không phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội.

Nhưng, một dự án khác có quy mô 2,1 ha (thuộc trường hợp có từ 2 ha trở lên) tại huyện ngoại thành, có tổng mức đầu tư chỉ khoảng vài trăm tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận thấp hơn rất nhiều, lại phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội.

Qua ví dụ trên cho thấy Luật Nhà ở đã rất đúng và công bằng trong việc quy định nghĩa vụ của các dự án nhà ở. Tuy nhiên, tính công bằng đó đã bị phá vỡ tại Nghị định 49/2021.

Một bất cập khác của Nghị định 49/2021 cũng được HoREA chỉ ra là khoản 7, Điều 1 (sửa đổi bổ sung điểm b, khoản 2 Điều 8 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP).

Điều khoản này quy định: “Đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư. Nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội”.

HoREA cho biết điểm c, khoản 2, khoản 5 Điều 29 Nghị định 31/2021/NĐ-CP chỉ quy định thủ tục ban hành văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, chứ không quy định thủ tục ban hành văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, mà “trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội”.

Do vậy, HoREA dự đoán thủ tục xác định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ tiếp tục “ách tắc”, dù dự án đã có văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”.

Theo HoREA, lẽ ra, điểm b khoản 2 (mới) Điều 8 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP chỉ nên quy định Sở Xây dựng thực hiện thủ tục “xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội” sau khi nhà đầu tư đã có văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư”, thì mới thống nhất và đồng bộ với điểm d, khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 và khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 và điểm c Khoản 2, Khoản 5 Điều 29 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.