Hai đời Luật Nhà ở, quy định về diện tích căn hộ đã 'phá trần', 'phá đáy' như thế nào?
Thụy Khanh -
13/09/2017 08:16 (GMT+7)
(VNF) – Từ Luật Nhà ở 2005 đến Luật Nhà ở 2014, các quy định về diện tích căn hộ chung cư nhà ở thương mại và nhà ở xã hội đã có những biến chuyển quan trọng theo hướng "nới khung" cho nhà đầu tư.
Nhà ở thương mại: từ "đáy" 45m2 đến "thả nổi" diện tích
Theo quy định tại khoản 1, Điều 40 Luật Nhà ở 2005, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại đối với căn hộ chung cư là "phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2".
Trên cơ sở này, Bộ Xây dựng đã ban hành "Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế" quy định căn hộ nhà ở thương mại không thấp hơn 45m2.
Trong bối cảnh thị trường đang phát triển tốt, quy định "đáy" diện tích này được xem là phù hợp, bởi khi đó hầu hết căn hộ thương mại trên thị trường đều có diện tích rất lớn. Tuy nhiên, khi khủng hoảng xảy ra đây lại là điểm yếu chí mạng khiến lượng hàng tồn kho tăng lên vòn vọt do trên thực tế, thị trường chỉ mua được những căn diện tích nhỏ.
Trong bối cảnh quẫn bách, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép chia nhỏ căn hộ để dễ "đẩy hàng" hoặc cho phép xây căn hộ có diện tích dưới 45m2.
Đề xuất chia nhỏ căn hộ sau đó được đồng ý. Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) còn cho biết Bộ Xây dựng và UBND TP. HCM bấy giờ còn chấp thuận cho thí điểm xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 38m2 sàn với một tỷ lệ nhất định tại một số dự án. Thậm chí đi xa hơn, đề xuất căn hộ siêu nhỏ (chỉ 20m2) của Công ty Địa ốc Đất Lành cũng được "xem xét".
Diện tích nhà ở thương mại hiện do chủ đầu tư quyết định
Sự vận động của thị trường căn hộ đã buộc những nhà làm luật phải điều chỉnh lại quy định diện tích. Và đến năm 2014, tại Luật Nhà ở mới, "đáy" 45m2 cuối cùng cũng đã được "đâm thủng".
Khoản 1, khoản 2, Điều 24, Luật Nhà ở 2014 quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại như sau:
"(1) Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
"2). Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng".
Như vậy, đến Luật Nhà ở 2014, quy định về diện tích căn hộ thương mại đã được "thả nổi" và chủ đầu tư đã được trao quyền quyết định lựa chọn.
Tuy nhiên, điều vướng mắc là Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành bộ mới "Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN...về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế" để thay thế cho "Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế" và "Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD".
Điều này khiến cho những đề xuất xây căn hộ thương mại dưới 45m2 tại TP. HCM đang bị "ách" lại cho chính quyền Thành phố không đồng thuận.
Nhà ở xã hội: tăng diện tích tối đa lên 70m2, giảm diện tích tối thiểu xuống 25m2
Tại khoản 1, khoản 2, Điều 47, Luật Nhà ở 2005, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội được quy định chặt chẽ. Cụ thể, về số tầng, nhà ở xã hội tại đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, TP. HCM) phải là nhà 5 hoặc 6 tầng. Còn tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá 6 tầng.
Về diện tích, "diện tích mỗi căn hộ (nhà ở xã hội) không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn".
Tiêu chuẩn này được đánh giá là quá "cứng", không phù hợp với nhu cầu nhà ở tại các địa phương, đặc biệt là với TP. HCM và Hà Nội.
Nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu 25m2
Do vậy, ngày 23/6/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP).
Tại khoản (1.b) Điều 36, quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội đã được điều chỉnh theo hướng "nâng trần" diện tích lên 70m2 và không khống chế số tầng. Chủ đầu tư cũng được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng hiện hành, phù hợp với quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đến ngày 20/10/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Tại khoản (1.a) Điều 7 Chính phủ đã quy định: "Tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt".
Ngoài ra, chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh còn được quyền điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án".
Như vậy, đến Nghị định 100, "đáy" diện tích nhà ở xã hội đã được lùi từ 30m2 xuống chỉ còn 25m2, đồng thời "trần" diện tích còn được "phá" thêm 7m2 lên tối đa 77m2.
Kiến nghị cho xây dựng căn hộ nhà ở thương mại 25m2
Trong động thái mới nhất, HoREA vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng và UBND TP. HCM kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành "Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN...về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế" và "Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng QCXDVN" để thay thế "Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế" và "Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD". Trong đó, có quy định về tiêu chuẩn thiết kế căn hộ chung cư nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.
Hiệp hội cũng kiến nghị Bộ Xây dựng và UBND Thành phố cho phép căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25 m2 sàn, nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
HoREA kiến nghị cho xây nhà 25m2
Bên cạnh đó, Hiệp hội kiến nghị xem xét cho phép tỷ lệ căn hộ nhỏ có diện tích từ 25 m2 sàn đến dưới 45 m2 sàn không vượt quá 25-30% tổng số căn hộ của chung cư;
Và đối với TP. HCM, HoREA kiến nghị có thể cho phép xây dựng loại căn hộ nhỏ có diện tích từ 25 m2 sàn đến dưới 45 m2 sàn tại các quận ven và các huyện ngoại thành.
(VNF) - Công ty cổ phần chứng khoán Thiên Việt (TVS) mới công bố thông tin về việc đính chính kết quả kiểm phiếu tại Biên bản họp Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2024 số 2404/2024/BB-ĐHĐCĐ ngày 24/4/2024.
(VNF) - Kết thúc quý I/2024, Công ty Cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings (HoSE: PHC) chỉ ghi nhận 0,9 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm tới 58% so với cùng kỳ.
Từ đầu năm 2024 đến nay, Bộ Công an đã khởi tố, bắt tạm giam 10 cán bộ diện Bộ Chính trị, Ban bí thư quản lý gồm cựu Bộ trưởng, Bí thư, cựu Bí thư Tỉnh ủy, Phó Bí thư, cựu phó Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch, cựu Chủ tịch UBND tỉnh...
(VNF) - Theo giải trình của công ty, việc doanh thu sụt giảm mạnh so với cùng kỳ là do thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, thủ tục pháp lý dự án còn chồng chéo.
(VNF) - Không chỉ được tiếp cận các giải pháp tài chính toàn cầu, khách hàng cao cấp tại Việt Nam còn có nhiều cơ hội trải nghiệm những dịch vụ cao cấp xứng tầm theo chuẩn mực quốc tế.
(VNF) - Với việc thị trường đã tăng quá nhanh trong những phiên gần đây, không nên kỳ vọng rằng đà đi lên của thị trường sẽ tiếp tục mạnh bạo như vậy, mà sẽ đan xen các phiên điều chỉnh và đi lên.
(VNF) - Theo Cục Thống kê thành phố Hà Nội, tính chung 4 tháng đầu năm 2024, toàn thành phố thu hút 1.132 triệu USD vốn FDI, trong đó đăng ký cấp mới 73 dự án với số vốn đạt 1.008 triệu USD.