‘Giấy phép xây dựng không phải là điều kiện bắt buộc để doanh nghiệp bất động sản vay vốn’

Doanh nghiệp chết trên đống tài sản

Bình luận về những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng vướng mắc pháp lý và vốn là chủ yếu.

Theo ông Châu, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh; phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư; nhiều doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Về vướng mắc pháp lý, ông Châu cho hay có một số quy định của Ngân hàng Nhà nước hoặc quy định riêng của các ngân hàng thương mại cần được xem xét sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn hiện nay.

Cụ thể, hiện nay, các ngân hàng thương mại yêu cầu doanh nghiệp bất động sản vay tín dụng thì dự án bất động sản phải có “chấp thuận chủ trương đầu tư” và “tài sản bảo đảm cho khoản vay” là đúng quy định pháp luật. Nhưng đồng thời, nhiều ngân hàng thương mại còn yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có giấy phép xây dựng mà yêu cầu phải có giấy phép xây dựng là “giấy phép con” làm khó cho doanh nghiệp bất động sản và không nằm trong điều kiện để được vay vốn tín dụng.

Do đó, ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng không được yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có giấy phép xây dựng thì mới được vay vốn tín dụng.

Tuy nhiên, ở góc độ ngân hàng, một số lãnh đạo ngân hàng thương mại lại cho rằng quy định giấy phép xây dựng là cần thiết.

"Giấy phép xây dựng không phải điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư vay vốn"

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng ở góc độ luật pháp, giấy phép xây dựng không phải điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư dự án bất động sản được vay vốn tín dụng trong mọi trường hợp.

Theo ông Đỉnh, hiện có nhiều hình thức thế chấp tài sản để chủ đầu tư vay vốn tín dụng như thế chấp dự án nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp quyền sử dụng đất…

Với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai cũng quy định tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê mới được thế chấp; tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được thực hiện quyền này, trong khi tổ chức thuê đất trả tiền hằng năm chỉ được thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất.

Luật Nhà ở quy định về thế chấp dự án nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở thì hồ sơ về đất đai gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất; hồ sơ về xây dựng gồm hồ sơ dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt.

“Như vậy trường hợp này không bắt buộc phải có giấy phép xây dựng mà chỉ cần có thiết kế kỹ thuật được thẩm định, phê duyệt”, ông Đỉnh nói.

Còn đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án thì ngoài điều kiện như thế chấp một phần/toàn bộ dự án, chủ đầu tư phải xây dựng xong phần móng, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng.

“Do vậy, trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở (đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất trong dự án/một phần dự án đó) thì không bắt buộc phải có giấy phép xây dựng. Chỉ trường hợp chủ đầu tư thế chấp bằng một số căn nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án thì giấy phép xây dựng mới là điều kiện tiên quyết để giải ngân”, ông Đỉnh nói.

Ông Đỉnh cũng lưu ý rằng, để được thế chấp quyền sử dụng đất, chủ đầu tư phải được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai để được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, chủ đầu tư đã phải huy động nguồn vốn tự có rất lớn để nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất, nghĩa là chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ rất lớn và nặng nề.

“Trong tình huống xấu nhất khi khoản vay trở thành 'nợ xấu', phải xử lý nợ thì Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng cũng có quy định về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản mà trong đó không có điều kiện phải có giấy phép xây dựng”, ông Đỉnh nói.

Theo đó, trường hợp nhận tài sản bảo đảm là dự án bất động sản thì ngân hàng đã có thể yên tâm khi nắm giữ tài sản bảo đảm có tính pháp lý cao, không cần phải “đòi hỏi” thêm phải có giấy phép xây dựng và trong tình huống phải xử lý nợ xấu thì ngân hàng vẫn có thể tìm đối tác để chuyển nhượng dự án. Việc dự án chưa có giấy phép xây dựng không ngăn cản ngân hàng thực hiện chuyển nhượng dự án cho đối tác được lựa chọn.

Ngoài ra, cần phải xuất phát từ bản chất giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ có tính chất “tổng duyệt lần cuối”, qua đó xác nhận dự án phù hợp về pháp lý trong lĩnh vực đất đai, đầu tư, quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, môi trường, xây dựng... để cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cho phép chủ đầu tư khởi công xây dựng. Chủ đầu tư không cần thiết phải có giấy phép xây dựng thì mới chứng minh được dự án của mình là tài sản hợp pháp, có giá trị để đem thế chấp.