‘Giá bất động sản khó có thể giảm trong tương lai’

Phải mất ít nhất 23,5 năm thu nhập mới mua được nhà

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nhìn chung trong năm 2022, giá nhà ở, đất nền liên tục tăng trong quý I, quý II đến quý III chững lại và quý IV có điều chỉnh giảm ở một số dự án nhưng không nhiều. Hầu hết vẫn giữ ở mức cao đã thiết lập cuối quý II.

Giá căn hộ cao cấp có mức trên 50 triệu đồng chiếm 37% thị trường; căn hộ trung cấp có giá khoảng 25-50 triệu đồng/m2 chiếm 15% thị trường; căn hộ bình dân, giá rẻ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 hầu như không có.

Nghiên cứu của Savills Việt Nam vừa công bố cho thấy, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 15% theo năm. Đáng chú ý, giá sơ cấp căn hộ hiện đang cao hơn so với giá thứ cấp 42% (tăng từ mức 14% trong năm 2018).

Trong khi dự báo về giá bán trong năm 2023, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, giá bán bình quân trong quý I và nửa đầu quý II/2023 có thể sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Nếu kinh tế ổn định, khả năng cao giá bán các sản phẩm sẽ tăng trở lại.

Đối với phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. Còn với đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh, sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng.

Tại hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững mới đây, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cho biết giá bất động sản tại Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân.

TS Cấn Văn Lực phân tích người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của người Việt Nam thấp hơn 2 quốc gia này), đồng thời cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)...

Theo vị tiến sĩ, nguyên nhân giá bất động sản tại Việt Nam cao là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác (đặc biệt là phân khúc cao cấp), chi phí ở các khâu làm dự án đều cao… Ngoài ra, bất động sản đang bất thường ở chỗ, kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường bất động sản lại gần như ‘đóng băng’.

Ông Cấn Văn Lực cho rằng do xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản thế giới và trong nước sau 2 năm tăng trưởng khá "nóng". Giá bất động sản thế giới tăng khoảng 10 - 20% và của Việt Nam tăng khoảng 20-50%.

Hơn nữa, do vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời; nguồn vốn bị thu hẹp hơn trong năm vừa qua; nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh; lệch pha cung cầu khiến giá cả chưa hợp lý.

Giá bất động sản khó có thể giảm trong tương lai

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group), nhìn nhận sau một thời gian thị trường tăng trưởng, giá một số bất động sản cũng đang ở mức cao. Nhưng nguy hiểm hơn là giá khó có thể giảm trong tương lai, ít nhất là ở thị trường sơ cấp.

Ông Tuyển phân tích giá được hình thành từ 5 cấu thành chính: tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chi phí hạ tầng/xây dựng, chi phí vốn, lợi nhuận gộp của chủ đầu tư.

‘Chúng ta đang thấy tiền giải phóng mặt bằng sẽ tăng, bởi sắp tới giá đất sẽ tính theo giá thị trường, việc này sẽ khiến việc giải phóng mặt bằng khó khăn hơn và chi phí cao hơn. Ngoài ra, việc tính tiền sử dụng đất cũng sẽ tăng do căn cứ vào nền giá thị trường hiện nay không phải là thấp’, Chủ tịch BHS Group nói.

Hơn nữa, vị chủ tịch cũng cho rằng chi phí hạ tầng/xây dựng cũng sẽ tăng do lạm phát và nguyên vật liệu đầu vào không giảm đi. Cùng với đó là chi phí vốn chắc chắn tăng, vì thời gian triển khai dự án lâu và lãi vay đang cao.

Theo ông Tuyển, trong 5 yếu tố trên chỉ còn mỗi lợi nhuận gộp của chủ đầu tư có thể giảm được. ‘Nếu không giảm cái này thì chẳng còn giảm được cái gì nữa, song các chủ đầu tư sẽ rất vất vả và lợi nhuận sẽ rất mỏng. Lúc này, đòi hỏi các chủ đầu tư phải quản trị rất tốt, phải cạnh tranh nhau rất khốc liệt, thậm chí phải đau xót bán lỗ đi một vài dự án để cứu những dự án còn lại’, ông nói.

Từ đó, ông cho rằng để khách hàng có động lực xuống tiền, các chủ đầu tư phải chấp nhận đưa ra một mức giá rất hấp dẫn hoặc có thể đóng bảng hàng không bán, chờ thị trường tốt hơn. ‘Tôi thấy nhiều chủ đầu tư có quyết định như vậy’, ông cho hay.

Đưa ra giải pháp cho thị trường, theo ông Tuyển, tháo gỡ pháp lý là vô cùng quan trọng và lâu dài. Lãi suất là trước mắt. Còn giá cả hãy để cho cung cầu quyết định. ‘Lòng tin của hàng triệu khách hàng luôn mạnh hơn các nguồn lực khác, họ cần pháp lý rõ ràng - lãi suất hạ - giá cả hấp dẫn’, ông nhấn mạnh.