Dồn dập sang nhượng phòng trọ cho thuê

Trong tháng 5 vừa qua, anh Tuấn (29 tuổi), một môi giới tại TP.HCM, đứng ra rao sang nhượng quyền kinh doanh cùng lúc 27 nhà trọ cho khách hàng. Các tòa nhà làm căn hộ dịch vụ, phòng trọ cho thuê này có quy mô từ 6 đến 30 phòng, nằm rải rác ở quận 1, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Phú, Tân Bình, quận 10...

Theo môi giới này, đây không phải là tình trạng mới diễn ra. Trên thực tế, rất nhiều người kinh doanh phòng trọ, căn hộ dịch vụ đã có nhu cầu sang nhượng mô hình kinh doanh của mình từ tháng 3 và tháng 4 trước đó.

Cụ thể, anh Tuấn cho biết một tòa nhà kinh doanh căn hộ dịch vụ tại phường 11, quận Bình Thạnh với quy mô 15 phòng đã được trang bị đầy đủ nội thất như tivi, máy lạnh, giường ngủ, bàn ăn, bếp... được rao sang nhượng lại với giá 540 triệu đồng, đã bao gồm tiền cọc thuê nhà.

Chấp nhận sang nhượng để cắt lỗ

Người đang kinh doanh mô hình này khẳng định các phòng đều đã có hợp đồng thuê từ 6 tháng đến 1 năm với giá thuê 5-7 triệu đồng/tháng. Ngôi nhà 5 tầng được thuê với giá 65 triệu đồng/tháng, hợp đồng còn kéo dài 6 năm. Khách nhận chuyển nhượng chỉ cần quản lý và thu tiền hàng tháng với nguồn thu nhập thụ động và ổn định lên đến 32 triệu đồng/tháng.

Tương tự, một tòa nhà tại đường Cộng Hòa, quận Tân Bình với 30 phòng trọ cho thuê, doanh thu lên đến 48 triệu đồng/tháng cũng được rao sang nhượng với giá 750 triệu.

Mức giá này đã bao gồm 240 triệu tiền cọc thuê nhà cùng chi phí đầu tư nội thất, thiết kế là 400 triệu đồng. Căn nhà được thuê để kinh doanh với chi phí 80 triệu đồng/tháng.

Anh Tuấn cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến người kinh doanh nhà trọ muốn sang nhượng mô hình đầu tư kinh doanh của mình.

"Không ít người kinh doanh vẫn có lời nhưng cảm thấy bất an do bối cảnh dịch Covid-19 phức tạp. Chính vì vậy, họ quyết định sang nhượng lại, chờ thời điểm tốt hơn mới tiếp tục đầu tư", anh Tuấn giải thích thêm.

Theo khảo sát, hiện nay giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của phân khúc nhà trọ cho thuê tại TP.HCM đã giảm rất nhiều so với thời điểm trước dịch. Các chủ nhà trọ đã phải thiết lập những mức giá thuê thấp hơn 10-30% để có thể giữ chân khách thuê.

Theo Batdongsan.com.vn, đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 với tốc độ lây lan mạnh và rộng hơn đã đẩy thị trường nhà cho thuê vào một giai đoạn khó khăn mới. Phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nhất là nhà trọ hướng tới đối tượng sinh viên, công nhân, người lao động. Dịch bùng phát khiến nhiều trường đại học chuyển sang hình thức học online, các nhà hàng, cơ sở dịch vụ đóng cửa, người lao động tự do mất việc... nên người thuê chọn giải pháp trả phòng để trở về quê tiết kiệm chi phí...

Giá thuê trên 10 triệu đồng thiệt hại nặng

Đưa ra nhận định về thị trường nhà trọ cho thuê tại TP. HCM hiện nay, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư chuyên nghiệp ở phân khúc này, cho biết tác động của đại dịch Covid-19 lên từng phân khúc giá có sự khác biệt.

Cụ thể, phân khúc phòng trọ cho thuê dưới 4 triệu đồng/tháng vẫn hoạt động ổn. Chủ nhà chỉ cần giảm 10-20% là duy trì được tỷ lệ lấp đầy trên 80% (so với mức lấp đầy bình thường trên 95%). Tuy nhiên, ông Kiên dự báo nếu trong 1-2 tháng tới, tình hình dịch bệnh chưa được kiểm soát thì khả năng phân khúc này giảm đến 30% giá phòng vẫn không đạt nổi tỷ lệ lấp đầy 50%.

Theo giải thích của ông, người thuê phòng phân khúc này chủ yếu là sinh viên và người đi làm ở tỉnh ngoài. Dịch kéo dài khiến sinh viên buộc phải học online thay vì lên thành phố, người đi làm nếu phải nghỉ việc lâu sẽ mất năng lực tài chính, đành về quê chờ hết dịch lên làm lại.

Ở phân khúc 5-7 triệu đồng/tháng, hiện chủ nhà đã giảm giá 20-30% so với thời điểm trước dịch để duy trì tỷ lệ lấp đầy cho các chi phí cơ bản, và tỷ lệ lấp đầy trung bình chỉ còn trên 60%.

"Nhiều người đầu tư thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại ở phân khúc này thất bại khá nhiều. Chưa tính đến phần sụt giảm tỷ lệ lấp đầy, việc giảm giá phòng 20-30% cũng chính là chi phí quản lý và lợi nhuận của họ", ông Kiên bình luận.

Cùng với đó là phân khúc thuê 8-12 triệu đồng/tháng mà nhà đầu tư này đánh giá chịu thiệt hại nặng nề nhất trong hơn 1 năm qua. Đây là phân khúc có 2 phương án cho thuê là ngắn ngày và dài ngày.

Với loại hình ngắn ngày, người kinh doanh đã không có khách du lịch gần 2 năm nay. Nhóm cho thuê dài ngày thì khách hàng là người nước ngoài hoặc Việt kiều rất hạn chế, một số lượng rất ít người Việt có điều kiện thuê ở tạm vài tháng cũng sụt giảm.

"Chưa kể, thị trường căn hộ chung cư tầm giá 14-15 triệu không có khách thuê cũng phải tự giảm giá 20-30% so với trước dịch. Điều này vô tình cạnh tranh trực tiếp với nhóm phòng cho thuê từ 8-12 triệu đồng. Do đó, phân khúc này đang phải giảm xuống 6-8 triệu để gắng “sinh tồn” qua mùa dịch, tăng áp lực cho phân khúc 5-7 triệu đồng", nhà đầu tư này phân tích thêm.

Bình luận về khả năng phục hồi của thị trường, ông Lê Quốc Kiên cho rằng phân khúc dưới 4 triệu đồng/tháng là nhu cầu ở căn bản của phần lớn người dân nên có tốc độ phục hồi nhanh chóng sau khi dịch bệnh được kiểm soát. Tuy nhiên, 2 phân khúc còn lại đòi hỏi nhiều thời gian hơn, đặc biệt là nhóm có giá thuê 8-12 triệu đồng/tháng.

Ở khía cạnh người đầu tư muốn nhận chuyển nhượng, anh Tuấn - chuyên viên môi giới - nhận định thời điểm dịch bệnh, khách hàng có thể mua được với giá tốt nhưng vẫn có khá nhiều rủi ro trong kinh doanh, đặc biệt là phụ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch bệnh.

Bên cạnh đó, quản lý nhà cho thuê đòi hỏi nhiều kinh nghiệm và kiến thức về xây dựng. Nếu không may mua phải căn nhà xây dựng không tốt, nội thất kém chất lượng sẽ kéo theo nhiều vấn đề phải xử lý liên tục trong quá trình vận hành.