Chuyên gia: ‘Định giá đất thấp tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai’

Phương pháp xác định giá đất còn nhiều hạn chế

Chia sẻ tại tọa đàm “Giải pháp nào để xác định giá đất tiệm cận thị trường?” hôm nay (18/10), ông Trần Xuân Lượng đánh giá nhiều năm qua, giá đất được xác định trong khung giá, bảng giá và cả giá đất cụ thể còn thấp hơn rất nhiều so với thị trường.

Ông Lượng ví dụ, theo bảng giá đất của UBND TP. Hà Nội ban hành theo quyết định số 96/2014/QĐ- UBND kèm theo hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 được thành phố ban hành làm căn cứ xác định giá đất cho một số trường hợp sử dụng đất thì giá đất của một số tuyến đường sau khi điều chỉnh hệ số k như sau: phố Hàng Ngang, Hàng Đào 162 triệu đồng/m2x 2,3 = 372,6 triệu đồng/m2; phố Đại La 43 triệu đồng/m2 x 2,3 = 98,9 triệu đồng/m2.

Như vậy có thể thấy giá đất sau khi điều chỉnh vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế trên thị trường, theo khảo sát sơ bộ giá đất thực tế giao dịch ở các tuyến phố chính ở Thủ đô phổ biến ở mức 500 - 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến trên 1 tỷ đồng/m2.

Vấn đề thứ hai, theo ông Lượng, phương pháp xác định giá đất vẫn còn nhiều hạn chế. Nghị định 44/2014 quy định về giá đất và thông tư 36/TT- Bộ TNMT hướng dẫn các phương pháp định giá đất trong đó quy định về việc sử dụng các phương pháp trong định giá đất. Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp này thực sự khó khăn bởi ở một số loại đất, một số khu vực không có đầy đủ thông tin giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc thông tin thị trường không đảm bảo độ tin cậy đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá.

Thêm vào đó, hiện nay, cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường chưa đầy đủ và hệ thống làm cho công tác định giá vô cùng khó khăn, tốn kém nhiều công sức và thời gian cho công việc định giá mà hiệu quả không cao.

Một số phương pháp định giá như phương pháp chiết trừ, thu nhập, thặng dư và phương pháp điều chỉnh hệ số khi áp dụng đã không thể hiện được các yếu tố hình thành giá đất. Giữa các phương pháp có sự chênh lệch lớn về giá, đặc biệt là đối với các loại đất có giá trị và tiềm năng phát triển như đất thương mại dịch vụ, đất ở tại các khu vực đô thị, khu vực đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng.

Bởi vậy, ông Lượng cho rằng rất cần có giải pháp cụ thể về hoàn thiện các phương pháp định giá đất và đầu tư cho công tác xác định giá đất tại các địa phương.

Vấn đề tiếp theo, ông Lượng cho biết hiện vẫn chưa có cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất một cách chính thức. Việc tiếp cận thông tin về đất đai, bất động sản ở nước ta là rất khó khăn, độ chính xác trong việc xác định về giá đất do một số tổ chức định giá tự thu thập trên thị trường và đối chiếu chỉ mang tính khu vực.

Theo đó, nhà nước cần có các chính sách để khắc phục tình trạng không minh bạch về thông tin trên thị trường đất đai bất động sản, gỡ bỏ rào cản trong quá trình định giá đất.

Giải quyết được bài toán về giá đất sẽ giảm bớt tranh chấp

Ông Lượng cũng cho biết thêm, theo thống kê, số lượng đơn thư khiếu nại về đất đai rất cao, chiếm 60% - 70% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo. Một nguyên nhân được chỉ ra là do chính sách, pháp luật về lĩnh vực này còn bất cập nhưng chậm được thay đổi.

Trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân chính của vấn đề nêu trên. Nếu giải quyết được bài toán về giá đất, ông Lượng cho rằng sẽ làm giảm bớt số lượng tranh chấp đất đai, giải quyết được các khó khăn vướng mắc trong công tác quản lý nhà nước về đất đai theo cơ chế thị trường ở Việt Nam hiện nay.

Theo ông Lượng, giá đất được pháp luật đất đai năm 1993 thừa nhận nhưng vẫn được quản lý dựa trên các quyết định hành chính để xác định theo thẩm quyền của Chính phủ và UBND cấp tỉnh (khung giá và bảng giá đất) và chưa hướng tới việc định giá đất theo hướng thị trường.

Luật Đất đai năm 2003 quy định định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng trên thị trường; UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất, khu vực đất (gồm nhiều thửa đất có điều kiện tương tự, có cùng mức giá).

Luật Đất đai 2013 tiếp tục đổi mới công tác định giá đất như quy định nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, xây dựng bản đồ giá đất, xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về giá đất.

Tuy nhiên, theo ông Lượng, việc áp dụng giá đất cho các mục đích cụ thể vẫn còn nhiều bất cập. Giá đất do nhà nước quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách nhà nước, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai.

Đề xuất biện pháp, ông Lượng cho rằng để đáp ứng yêu cầu tăng cường năng lực quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất, góp phần bình ổn thị trường đất đai, bất động sản, khai thác tốt nguồn thu từ đất, sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả cần phải nghiên cứu các giải pháp nhằm định giá đất sao cho “tiệm cận với giá trị thị trường” hoặc “giá trị thị trường”….

Trong đó, việc xác định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá giúp cho nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác.

ÔngLượng nhìn nhận việc định giá đất đóng có một số vai trò quan trọng. Thứ nhất, đó là cơ sở phục vụ cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất; hai là cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: tính thuế, cho thuê, thế chấp, cầm cố; ba là cơ sở để đền bù đất khi nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi.