Chông chênh như… địa ốc TP. HCM

Thị trường mất cân đối nghiêm trọng

2021 là năm “đáng quên” với thị trường bất động sản TP. HCM. So với năm 2020, hoạt động kinh doanh bất động sản của TP. HCM trong năm này giảm 17,32%; doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản giảm 25,2%; số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đăng ký thành lập mới giảm 17%.

Bước sang năm 2022, tình hình cũng không sáng hơn là bao. Tính trong quý I/2022, Sở Xây dựng TP. HCM chỉ xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai cho 5 dự án, với tổng số 1.172 căn nhà, giảm 84,66% so với quý IV/2021 và giảm 66,01% so với cùng kỳ quý I/2021.

Về nhu cầu vốn để phát triển nhà ở, TP. HCM dự kiến cần 72.578 tỷ đồng, trong đó: 28.435 tỷ đồng cho đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, 43.456 tỷ đồng xây dựng nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân và 698 tỷ đồng xây nhà ở xã hội. Nhưng trong báo cáo gửi Bộ Xây dựng, UBND TP. HCM cho biết nhiều dự án tại thành phố đang trong quá trình thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, thậm chí bị điều tra. Điều này dẫn đến việc các sở, ngành có liên quan chậm phối hợp cho ý kiến hoặc giải quyết thủ tục pháp lý dự án, đặc biệt là những doanh nghiệp có liên quan đến vốn nhà nước hoặc dự án có nguồn gốc đất công.

Mới đây, ngày 16/5/2022, UBND TP. HCM đã có văn bản khẩn gửi Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư cùng các sở, ngành liên quan, về báo cáo tổng hợp kiến nghị của 29 doanh nghiệp đề nghị xem xét tháo gỡ vướng mắc tại 38 dự án bất động sản nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở tái định cư trên địa bàn thành phố. Báo cáo đã cho thấy một bức tranh khá u ám khi hàng chục dự án tại TP. HCM đang “không tìm được lối ra”.

Có dự án ách tắc hàng chục năm

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, các dự án chủ yếu gặp vướng mắc do vài quy định tại một số luật hoặc văn bản dưới luật chưa đồng bộ, liên thông và chưa sát thực tiễn. Một số ví dụ tiêu biểu có thể kể đến như: tại dự án Moonlight Residences, Công ty Ngôi Sao Gia Định kiến nghị xem xét, tháo gỡ vướng mắc; cấp phép xây dựng cho các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, công viên cây xanh còn lại. Dự án này đã cơ bản hoàn thành thủ tục về pháp lý đầu tư xây dựng nhưng từ năm 2019 đến nay, doanh nghiệp nhiều lần xin cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật, công viên cây xanh mà vẫn chưa được đồng ý.

Dự án chung cư cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ, văn phòng - Richmond City của Công ty Cơ khí và Xây dựng Bình Triệu đã được công nhận chủ đầu tư, có phê duyệt tổng mặt bằng và phương án kiến trúc tỉ lệ 1/500, đã có quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất... song dù đã nhiều lần trình duyệt giá đất vẫn chưa được phê duyệt. Dự án khu nhà ở cán bộ, nhân viên Nhà máy Thuốc lá Sài Gòn, chủ đầu tư là Công ty Đồng Xuân Thủ Đức kiến nghị UBND TP. HCM chỉ đạo sở, ngành xem xét cho điều chỉnh quy hoạch thành chung cư cao tầng và khẩn trương hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thiện thủ tục pháp lý còn lại để sớm khởi công.

Với khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh Bất động sản Đất Phương Nam kiến nghị xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư mà chưa cần xét đến yếu tố kết nối đường vành đai 2 trong thời điểm này. Công ty TNHH AA VinaCapital (100% vốn nước ngoài) kiến nghị UBND TP. HCM giao sở, ngành chấp thuận điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư, tạo điều kiện để dự án được cấp phép xây dựng, sớm đi vào hoạt động.

Dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Lý ở số 91A Đỗ Xuân Hợp ( phường Phước Bình, TP.Thủ Đức) của Công ty Cổ phần Địa ốc Thảo Điền hơn mười năm chưa triển khai được chỉ vì còn thiếu thủ tục giao đất cho chủ đầu tư. Dự án khu nhà ở thương mại Phú Định Riverside của Công ty TNHH MTV Địa ốc Sài Gòn Nam Đô chưa thông qua được thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi khiến thủ tục đầu tư dự án ách tắc. Ngoài ra, nhiều dự án không thể thực hiện thủ tục cấp “sổ hồng” cho người mua nhà.

Lãng phí nguồn lực đất đai

Theo HoREA, các bất cập của cơ chế chính sách đã dẫn đến nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. TP. HCM có những khu đất vàng trong khu vực trung tâm bị sử dụng lãng phí như khu đất có diện tích vài nghìn mét vuông tại đường Nguyễn Huệ bỏ không đã hơn 10 năm qua, không đưa vào đầu tư xây dựng kinh doanh, không trở thành cơ sở thương mại, dịch vụ, không tạo ra công ăn việc làm, không đóng góp cho GRDP thành phố;

Có những doanh nghiệp xí phần các dự án có quy mô diện tích lớn nhưng không đưa đất vào sử dụng, không triển khai thực hiện dự án do nhiều nguyên nhân, thậm chí có cả dấu hiệu đầu cơ đất đai đều dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai; nhiều nhà đất công sản được giao cho các tổ chức thuê đất 50 năm, sau đó đơn vị thuê đất này lại hợp tác với doanh nghiệp phát triển dự án khiến phần lớn lợi nhuận thu được rơi vào “túi tư nhân” khiến ngân sách nhà nước không thu được tương xứng.

Về cơ chế tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho cả chu kỳ 50 năm nộp 1 lần và nhất là quy trình thủ tục tính tiền sử dụng đất cực kỳ nhiêu khê, phức tạp, tiêu tốn rất nhiều thời gian và công sức của người sử dụng đất, nhất là doanh nghiệp, vừa làm phát sinh cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực… vừa có thể làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai. Thực tiễn của TP. HCM đã cho thấy, 1ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, nhưng 1ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ đô thị lại tạo ra giá trị lên đến khoảng 55 tỷ đồng/năm, tức gấp hơn 100 lần.