Cần thêm giải pháp 'phá băng' bất động sản

- Thời gian qua, tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ ngành, địa phương đã tập trung triển khai chỉ đạo của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Ông có nhận xét gì về sự chuyển động của thị trường trong quý I/2023 vừa qua?

Ông Lê Hoàng Châu: Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, GDP quý I/2023 chỉ tăng 3,32% so với cùng kỳ năm 2022, thấp hơn dự báo trước đây. Đáng quan ngại là GRDP của TP. HCM quý I/2023 chỉ tăng 0,7% so với quý I/2022. Trong đó, kinh doanh bất động sản sụt giảm tới 16,2%. Mặt khác, tăng trưởng tín dụng quý I/2023 của toàn nền kinh tế (tính đến ngày 28/3/2023) tuy tăng 11,7% so với cung kỳ năm trước, nhưng lại chỉ tăng 2,06% so với cuối năm 2022, đạt khá thấp so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 là 14% - 15%. Một trong những nguyên nhân là sự sụt giảm sâu của thị trường bất động sản kéo theo sự sụt giảm mạnh của ngành xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội ngoại thất…

Thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều văn bản chỉ đạo rất quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ “về một số giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững”. Đây được xem như là một trong những giải pháp “phá băng” cho thị trường.

Tuy nhiên, hiện các tổ chức tín dụng khá nặng gánh với vấn đề tín dụng, thị trường vốn (thị trường trái phiếu) chưa phục hồi, còn dòng tiền thu từ khách hàng trên thị trường giao dịch bất động sản khá khó khăn. Bởi vậy, HoREA đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án bất động sản theo thỏa thuận, theo cơ chế thí điểm, quy định tại Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội để tháo gỡ ngay khó khăn về dòng tiền và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Nếu được thông qua, điều này sẽ tác động tích cực ngay lập tức đến thị trường. Đồng thời, cùng với Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 quy định về “sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế”, khó khăn về dòng tiền và thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động sản sẽ tháo gỡ được.

- Vừa qua, HoREA có văn bản góp ý, gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án, một phần dự án (M&A). Ông có thể nói rõ hơn về điều này?

Tại văn bản này, HoREA có nhiều kiến nghị nhằm hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản, trong đó có một số nội dung chính, cụ thể. Thứ nhất, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm b, khoản 2, Điều 46 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau: “b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản thì chủ đầu tư phải có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, một phần dự án chuyển nhượng gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất. Trường hợp bên chuyển nhượng dự án, một phần dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm, nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính này và phải ghi rõ trách nhiệm, nghĩa vụ này trong hợp đồng chuyển nhượng”.

Thứ hai, đề nghị bổ sung khoản 6 bis (mới, tiếp sau khoản 6) Điều 46 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): “Có văn bản chấp thuận của UBND tỉnh đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”.

Thứ ba, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4, Điều 41 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, như sau: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với nhà nước thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Trường hợp bên chuyển nhượng dự án, một phần dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm, nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính này và phải ghi rõ trách nhiệm, nghĩa vụ này trong hợp đồng chuyển nhượng”.

Ngoài ra, HoREA đề nghị cơ quan có thẩm quyền quan tâm xem xét đề xuất của UBND TP. HCM tại tờ trình số 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022, đề nghị áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để tính “tiền sử dụng đất” tất cả các dự án nhà ở thương mại không phân biệt giá trị trên hoặc dưới 30 tỷ đồng theo bảng giá đất, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất như quy định hiện nay.

- Được biết, HoREA vẫn tiếp tục kiến nghị cho phép tổ chức kinh tế được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Ông cho biết quan điểm về vấn đề này như thế nào?

Nếu có đủ nguồn vốn “mồi” ban đầu và hành động quyết liệt thì cũng phải mất 5-7 năm sau nhà nước mới có thể trở thành nhà cung ứng quỹ đất chủ yếu, lớn nhất trên thị trường sơ cấp về đất đai cho toàn bộ nền kinh tế. Nên chăng, trong giai đoạn hiện nay, nhà nước cần thiết tiếp tục thực hiện chủ trương về “xã hội hoá” đầu tư, trong đó có phương thức cho phép tổ chức kinh tế được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Hiện nay, việc quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp rất chặt chẽ, nhất là đất trồng lúa nước để bảo đảm an ninh lương thực. Tuy nhiên, nếu không cho phép tổ chức kinh tế được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì rất thiệt thòi cho các tỉnh “thuần nông” trong việc tái cơ cấu mô hình tăng trưởng, công nghiệp hoá và phát triển đô thị.

Tháo gỡ về cơ chế là giải pháp ít tốn tiền ngân sách nhà nước nhất, nhưng lại mang lại hiệu quả, có tính lan tỏa rất lớn. Để làm được điều này thì phải xây dựng được luật “chuẩn, chỉnh”, mà trước hết là phải xây dựng được dự thảo luật có chất lượng tốt nhất. Nhưng đáng lo là hiện nay vẫn còn có một số quy định của các dự thảo luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, hoặc còn bất cập, chưa sát với thực tế cuộc sống. Bởi vậy, chúng ta thà ban hành luật chậm một chút để có luật “chuẩn, chỉnh”, còn hơn là ban hành luật lại bất cập, không khả thi thì sẽ làm cản trở sự phát triển.