Cách nào nắn dòng vốn từ bất động sản sang sản xuất?

Thời gian qua, lượng lớn tiền vẫn đổ dồn vào bất động sản trong khi thị trường này thanh khoản yếu. Nhiều ý kiến cho rằng, cần có chính sách nắn dòng vốn vào sản xuất bền vững.

Bên thừa, bên thiếu

Theo thống kê của Bộ KH&ĐT, 3 tháng đầu năm 2023, FDI (vốn đầu tư nước ngoài) tiếp tục đổ vào bất động sản 766 triệu USD (chiếm gần 14,1%) trong tổng số gần 5,45 tỷ USD.

2 năm qua, bất động sản vẫn giữ ngôi vị thứ 2 trong thu hút FDI. Cụ thể, cả năm 2022, bất động sản thu hút 4,45/27,72 tỷ USD tổng vốn đăng ký, chiếm 16,1% cơ cấu ngành, tăng 1,85 tỷ USD, tương ứng 71% so với cùng kỳ năm 2021 (2,6 tỷ USD).

Bất động sản cũng thu hút lượng lớn tín dụng nội địa. Chưa có thống kê mới, nhưng nhìn theo chiều dài cả năm 2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng (TCTD) đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua).

Số tiền này chiếm 70% tỷ trọng số vốn đổ vào thị trường bất động sản, 30% còn lại là vốn đến từ trái phiếu, FDI, cổ phiếu.

Vốn đổ vào bất động sản lớn vậy nhưng thanh khoản thị trường bất động sản gần như đóng băng.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, suốt từ tháng 5/2022 đến nay, giao dịch bất động sản trong tình trạng bắt đáy. Nguồn cung ra thị trường quý I/2023 khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý I chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Kéo theo đó, hơn 80% nhân viên môi giới bất động sản nghỉ việc, 30 - 50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động.

Trái ngược với tình trạng lao đao, nợ lương, chậm trả nhà, lĩnh vực sản xuất gắn với bảo vệ môi trường vẫn sống khỏe.

Đơn cử như Cargill, một tập đoàn nông nghiệp và thực phẩm Mỹ đã có mặt tại Việt Nam suốt 27 năm qua, gắn với lĩnh vực cung cấp thức ăn chăn nuôi gia súc, gia cầm, nuôi trồng thủy sản, vừa báo cáo doanh thu toàn cầu năm trước đạt 165 tỷ USD.

Hay như Công ty TNHH Thủy sản Australis Việt Nam nuôi cá chẽm xuất khẩu của doanh nhân người Mỹ Joshua Nathan Goldman vẫn duy trì và tăng trưởng đều đặn với doanh thu hàng nghìn tỷ mỗi năm.

Lĩnh vực nông nghiệp cũng thu hút nhiều doanh nghiệp FDI gắn với các thương hiệu nổi tiếng. Lĩnh vực thực phẩm có Nestle (Thụy Sĩ), Archer (Hoa Kỳ), Pepsico (Hoa Kỳ). Trong chăn nuôi có Cargill (Hoa Kỳ), De Heus (Hà Lan), C.P (Thái Lan), New Hope (Trung Quốc)…

Dù vậy, lĩnh vực này vẫn lép vế với tỷ trọng chỉ 3,2% trong cơ cấu nhóm ngành thu hút FDI. Tổng dư nợ tín dụng xanh trong nước như năng lượng tái tạo, lâm nghiệp, nông nghiệp... ước đạt trên 451.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 5% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Cần chính sách nắn dòng FDI

Trước thực trạng trên, nhiều ý kiến cho rằng, cần có chính sách nắn dòng vốn từ bất động sản sang sản xuất, trong đó tập trung tín dụng vào sản xuất “xanh” như lâm nghiệp, nông nghiệp, năng lượng tái tạo; không để vốn tiếp tục chôn vào đất.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển bày tỏ, nếu là phân khúc xây nhà để ở, dự án chung cư, nhà ở xã hội, đầu tư xây dựng khu công nghiệp... có ích cho nền kinh tế thì vẫn cần khuyến khích.

Nhưng với những dự án BĐS “ma”, dự án khu dân cư cao cấp song bỏ hoang thì phải siết lại. Nếu không sẽ tạo tâm lý đầu cơ, vay vốn ngân hàng mua nhà đất để đó chờ lên giá, với tâm lý “BĐS không bao giờ giảm giá”.

Ông Hiển nhấn mạnh, cần phải kiểm soát chặt vốn vào BĐS, bởi nếu không, dòng tiền sẽ chảy vào nhà đất rồi nằm yên ở đó, thay vì chảy vào sản xuất - kinh doanh, đầu tư thương mại, xuất khẩu, logistics, du lịch, hàng không...

Nếu tín dụng đọng lại quá lâu trong nhà đất mà không quay vòng được, sẽ gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng.

“Khủng hoảng của hệ thống ngân hàng gắn với 'cục máu đông' nợ xấu giai đoạn 2012 - 2013 cũng liên quan đến BĐS mà đến tận bây giờ, nhiều khoản nợ xấu vẫn chưa xử lý xong”, ông Hiển nói.

Đối với dòng vốn FDI, chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu cũng có những phân tích tương tự: “FDI tăng là hoạt động đầu tư có lợi cho kinh tế. Nhưng nếu đổ quá nhiều vào bất động sản, để nó dẫn dắt thị trường, đầu cơ, thổi giá như thời gian qua thì lại thành bất lợi. Do đó, nhà nước cần có chính sách nắn dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh, đặc biệt là lĩnh vực quan trọng, phát huy được lợi thế sẵn có như nông nghiệp, công nghiệp”.

Theo ông Hiếu, FDI là dòng vốn tự do, không thể bắt buộc thực hiện bằng những mệnh lệnh hành chính. Thay vào đó phải xây dựng chính sách hấp dẫn để tạo ra sức hút cho những lĩnh vực cần khuyến khích như: ưu đãi thuế, nới lỏng, đơn giản nhất về thủ tục hành chính, đặc biệt là phải chấm dứt hiện tượng nhũng nhiễu doanh nghiệp.

“Tôi đã tiếp xúc với rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài, họ sợ nhất khi đầu tư là hiện tượng vòi vĩnh, nhũng nhiễu, nhiều khâu, nhiều cửa. Điều này là cản trở rất lớn. Do đó, chúng ta cần tiếp tục có những biện pháp ngăn chặn hiện tượng này, tạo thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư FDI”, ông Hiếu nói.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, cho hay: “Để nắn dòng vốn FDI sang lĩnh vực tạo ra những giá trị kinh tế bền vững, đòi hỏi phải có chính sách hấp dẫn. Nếu nhà đầu tư thấy được giá trị mang lại từ lĩnh vực sản xuất không thua kém bất động sản, thậm chí là hơn thì không có lý gì họ lại không mặn mà”.

Theo ông Cường, để hiện thực hóa mục tiêu đó, Việt Nam cần tiếp tục tổ chức xúc tiến đầu tư, phổ biến chính sách, thủ tục giúp nhà đầu tư FDI dễ dàng tiếp cận cơ hội đầu tư, tiết giảm các chi phí không cần thiết.

“Nhà đầu tư nước ngoài không có nhiều thông tin, thông thạo các thủ tục pháp lý như những nhà đầu tư trong nước. Do đó, chúng ta cần chủ động hỗ trợ, cung cấp thông tin, tạo điều kiện cho họ tiếp cận thông tin và cơ hội đầu tư tốt nhất”, ông Cường chia sẻ.