Bất động sản công nghiệp đón ‘sóng’ dịch chuyển từ Trung Quốc

Sau sự dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam của Hanwha, Yokowo, Shuafu trong quý II/2019, dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam đã chậm lại những tháng cuối năm 2019 do lo ngại ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung.

Tuy nhiên, Covid-19 bùng phát từ đầu năm 2020 - gây ra gián đoạn chuỗi cung ứng tại Trung Quốc – lại khiến các nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn tới kế hoạch mở rộng, đặt chi nhánh hoặc cơ sở sản xuất ở Thái Lan, Việt Nam, Indonesia hoặc Myanmar. Theo TS. Sử Văn Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, việc chuyển một phần cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc như một phương pháp các công ty đa quốc gia bảo hiểm rủi ro.

Chuyên gia này cho biết, Việt Nam luôn là điểm đến hấp dẫn với các doanh nghiệp nước ngoài với lực lượng lao động trẻ và có tính cơ động cao hơn các quốc gia khác trong khu vực Đông Nam Á, chi phí lao động thấp. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng - cảng biển, hệ thống giao thông đường bộ, đường thuỷ, hệ thống kho bãi - tương đối tốt, tình hình chính trị ổn định và tỷ lệ tăng trưởng kinh tế nhanh nhất thế giới cũng là điểm cộng cho Việt Nam.

Một lợi thế khác của Việt Nam là gần Trung Quốc về mặt địa lý – giúp các nhà đầu tư dễ dàng bổ sung cơ sở sản xuất - nhưng vẫn không cần từ bỏ thị trường 1,4 tỷ dân này.

Ngoài ra, theo ông Khương, doanh nghiệp nước ngoài dịch chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam sẽ có thêm cơ hội đầu tư tài chính, du lịch, bất động sản và dịch vụ, trong khi ở Thái Lan, Indonesia hay Hong Kong, cơ hội đầu tư ngày càng hạn chế hơn.

Một báo cáo do Công ty Chứng khoán VNDirect công bố cuối tháng 4 cũng đề cập việc, Google và Microsoft đang chuyển một số dây chuyền sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, Thái Lan. Hai tập đoàn này dự kiến bán điện thoại Pixel4A, Pixel5 và máy tính Surface, tại Việt Nam trong quý II.

Theo đơn vị này, bên cạnh lợi thế nhân công, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của Việt Nam theo quy định đang ở mức 20% - thuộc nhóm thấp nhất Đông Nam Á, chỉ sau Singapore. Ngoài ra, các công ty hoạt động trong các khu công nghiệp cũng được hưởng nhiều ưu đãi như miễn thị thực, miễn thuế 2-4 năm, giảm thuế 3-15 năm và miễn thuế nhập khẩu.

Dự báo triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp ở phía Bắc, VNDirect cho biết, các khu công nghiệp tại Hải Dương, Bắc Giang sẽ phát triển nhờ vào đường cao tốc Bắc Giang – Lạng Sơn, giúp thời gian di chuyển từ Hà Nội đến biên giới khu vực Lạng Sơn giảm 1 giờ so với trước. Ở miền Nam, Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ trở thành điểm sáng khi hệ thống đường cao tốc kết nối cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải với TP HCM, Đồng Nai và Bình Dương được quan tâm phát triển.

Theo đơn vị này, nhóm doanh nghiệp gồm: Sonadezi Châu Đức, Tổng Công ty Viglacera, Cao su Phước Hòa với diện tích đất sẵn sàng cho thuê trên dưới 1.000 ha sẽ có nhiều cơ hội tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận khi nguồn cung đất giai đoạn 2020-2021 vẫn hạn chế, số lượng yêu cầu thuê đất tăng nhất. Trong đó, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc sở hữu khu công nghiệp Quang Châu nằm trong vùng công nghệ cao có thể hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch nhà máy của các công ty công nghệ cao như Foxconn và LG.

Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) nhận định, bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng từ năm 2021 với động lực các hiệp định thương mại tự do (FTA). Những cam kết về hoàn thiện thể chế, cải thiện môi trường kinh doanh theo Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) sẽ tạo ra sức hấp dẫn lớn với các nhà đầu tư châu Âu.

Tiếp đó, Covid-19 có thể khiến các doanh nghiệp thúc đẩy kế hoạch rời Trung Quốc sớm hơn dự kiến nhằm ổn định hoạt động và bảo vệ nhân viên của mình.

Chưa kể, các dự án đầu tư công trong nước đang được thúc đẩy, cơ sở hạ tầng dần cải thiện sẽ thu hút thêm nhiều nhà đầu tư, giúp các khu công nghiệp được hưởng lợi trong dài hạn.

TS. Sử Ngọc Khương nhận định, quá trình dịch chuyển các ngành sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam sẽ diễn ra sớm nhất từ năm 2021. Theo ông, đây là lúc doanh nghiệp cần chuẩn bị tốt hệ thống kho bãi, phục vụ hoạt động lưu trữ, giao – nhận hàng hoá trong chuỗi cung ứng.

Tuy nhiên, Việt Nam sẽ phải cạnh tranh nếu muốn thu hút đầu tư. Ông Phạm Sỹ Thành - Giám đốc Chương trình Nghiên cứu Chiến lược Mekong - Trung Quốc (MCSS) thuộc Học viện Nông nghiệp Việt Nam - cho rằng Việt Nam sẽ phải cạnh tranh với Indodesia, Malaysia và Thái Lan về sự hấp dẫn của môi trường đầu tư và chất lượng thể chế.

"Điều này không dễ dàng, bởi việc thu hút được các doanh nghiệp FDI chất lượng cao vào các khu công nghiệp gặp nhiều khó khăn mang tính dài hạn mà Việt Nam chưa xử lý được", ông Thành nhận xét.

Ngoài ra, cơ sở hạ tầng khu công nghiệp ở Việt Nam hiện vẫn thiếu đồng bộ, đặc biệt ở phía Nam – nơi nguồn cung bất động sản công nghiệp tăng chậm - do nhà đầu tư bất động sản không muốn mở rộng quỹ đất quá nhanh - khiến giá bất động sản công nghiệp tăng cao.

Tiếp đó, Việt Nam hiện thiếu lao động lành nghề, có kỹ năng chuyên sâu. Nhưng kinh tế kĩ thuật số - dựa trên sự thay đổi công nghệ nhanh chóng ở các nước phát triển và các nước khác trong khu vực - sẽ làm giảm sự hấp dẫn của một quốc gia vốn dựa vào lao động giá rẻ, tài nguyên nhiều, ưu đãi giá điện, nước để thu hút nguồn vốn nước ngoài.

Trước đó, báo cáo thị trường bất động sản quý I của JLL Việt Nam cho thấy, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp trong những tháng đầu năm tại Việt Nam vẫn ở mức cao, dù thị trường chịu nhiều ảnh hưởng của dịch.

Giá đất trung bình tại khu vực phía Bắc tăng 6,5% so với cùng kỳ năm 2019, đạt 99 USD một m2 cho mỗi chu kỳ thuê. Còn tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tính đến hết tháng 3 đạt mức 72%. Tại khu vực phía Nam, giá đất trung bình thậm chí đã tăng tới 12,2%, đạt 101 USD một m2 cho mỗi chu kỳ thuê khi số lượng yêu cầu thuê đất tăng cao.

Nhờ vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đã công bố kết quả kinh doanh quý I với mức tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm trước.

Công ty Sonadezi Châu Đức ghi nhận doanh thu 121 tỷ đồng, tăng trưởng gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2019. Trong đó, doanh thu từ hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp tăng trưởng gấp 3,5 lần, đạt 103 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Long Hậu cũng kết thúc quý I với doanh thu thuần đạt 206 tỷ đồng, tăng 19,7% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và xưởng xây sẵn theo yêu cầu đạt gần 159 tỷ đồng - tăng 21% so với cùng kỳ - đóng góp 77% tổng doanh thu. Còn doanh thu từ mảng cho thuê nhà xưởng, khu lưu trú cũng tăng trưởng hơn 22%.

Tương tự, doanh thu thuần của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc đạt gần 556 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ, trong đó, 84% là doanh thu từ hoạt động cho thuê đất và chuyển nhượng bất động sản.