Bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai: Tại sao không?

Ngân hàng thương mại đang độc quyền bảo lãnh?

Khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản quy định "Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết".

Quy định này được đặt ra nhằm bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và giúp cho thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh.

Tuy nhiên, Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng quy định này đã tạo lợi thế cho các ngân hàng thương mại, làm giảm đi tính cạnh tranh trong thị trường bảo lãnh, bảo hiểm.

"Bởi vì ngoài các ngân hàng thương mại, còn có các doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ trong nước và nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam cũng có đủ năng lực để thực hiện bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai.

"Nếu có thêm doanh nghiệp bảo hiểm tham gia bảo lãnh thì chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai có thêm sự lựa chọn để bảo vệ người tiêu dùng", HoREA nhận định.

Cần thiết cho các công ty bảo hiểm tham gia

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng nên cho các công ty bảo hiểm tham gia bảo lãnh các dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo ông Đực, ngân hàng bảo lãnh được thì bất cứ định chế tài chính nào cũng có thể bảo lãnh được, miễn là họ đảm bảo được năng lực về tài chính.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định: "Bảo lãnh dự án bất động sản là một vấn đề bảo hiểm hơn là một vấn đề bảo lãnh thanh toán. Nhà ở hình thành trong tương lai là sản phẩm chứ không phải là một vấn đề thanh toán, do đó, tôi nghĩ để ngân hàng thanh toán là không đi đúng hướng. Việc này nên là việc của các công ty bảo hiểm".

"Các công ty bảo hiểm phi nhân thọ chỉ cần đáp ứng được các tiêu chí về vốn chủ sở hữu, thanh khoản tốt, đảm bảo tính sinh lời trong hoạt động, lịch sử bảo hiểm tốt… thì hoàn toàn có thể tham gia bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai", TS Hiếu nêu ý kiến.

Cần xem xét kỹ

Tuy nhiên, trái ngược với các nhận định trên, ông Nguyễn Minh Ngọc, Giám đốc tư vấn tài chính doanh nghiệp Chứng khoán Bảo Việt, lại cho rằng không nên để các doanh nghiệp bảo hiểm tham gia bảo lãnh dự án.

"Bản chất bảo hiểm đã là một nghiệp vụ rủi ro rồi, không thể lấy phí bảo hiểm để đi kinh doanh một nghiệp vụ rủi ro khác, vì phí bảo hiểm chính là để phòng ngừa rủi ro.

Hơn nữa, doanh nghiệp bảo hiểm không đủ sức để bảo lãnh thanh toán. Việc đó chỉ có ngân hàng thương mại hoặc ngân hàng đầu tư làm được", ông Ngọc nói.

Xét trên góc độ luật pháp, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch Công ty Luật SBLaw, nhận xét, ý tưởng cho doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ tham gia bảo lãnh khá hay vì huy động được vốn của các tổ chức ngoài ngân hàng. Tuy nhiên, để hiện thực hóa thì không dễ, nhất là khi Luật Kinh doanh bảo hiểm chưa cho phép các công ty bảo hiểm được tham gia bảo lãnh dự án bất động sản.

PGS.TS Vũ Thị Minh, Trưởng khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên, Đại học Kinh tế quốc dân, cũng cho rằng, đề xuất này của HoREA cần phải xem xét lại một cách nghiêm túc, vì doanh nghiệp bảo hiểm và ngân hàng thương mại là hai tổ chức hoạt động ở hai lĩnh vực khác nhau và chịu sự điều chỉnh của hai luật khác nhau.

Là người trực tiếp đưa ra ý tưởng này, song ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cũng thừa nhận rằng trong tương quan so sánh, doanh nghiệp bảo hiểm cũng không có ưu thế hơn các ngân hàng thương mại. Vì, ngoài phí bảo hiểm, các doanh nghiệp này cũng đòi phải có tài sản đảm bảo. Hơn nữa, nhược điểm của các công ty bảo hiểm là không cung cấp được nguồn tiền cho vay.

Tuy vậy, ông Châu vẫn bảo lưu quan điểm cần xem xét cho các doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ được tham gia bảo lãnh các dự án nhà ở hình thành trong tương lai để tăng tính cạnh tranh và thêm nhiều lựa chọn cho người mua nhà.