Condotel là sản phẩm thương mại khách sạn, không phải nhà ở
Ông Nguyễn Hồng Minh nhấn mạnh: “Khi đã hình thành một loại hình chứng khoán bất động sản xây dựng trên mô hình nền kinh tế niềm tin, một nền kinh tế luôn luôn giả định vào tương lai thì cần có sự quản lý thông qua luật pháp và các cơ quan về tài chính tiền tệ để giám sát các sản phẩm chứng khoán này”.
“Đặc biệt, khi chúng ta nói đến cụm từ cam kết lợi nhuận, đấy là khế ước lời hứa thì rõ ràng đây thuộc về lĩnh vực chứng khoán”, ông Minh nhận định.
Ông Nguyễn Hồng Minh, Viện trưởng Viện IIRR
Nói về việc quản lý Condotel hiện nay, ông Minh cho rằng: “Bản chất chúng ta chưa hiểu sâu về định nghĩa condo - hotel là một dạng bất động sản. Vì thế, gần như buông bỏ toàn bộ cho Bộ Xây dựng quản lý”.
“Trong khi đó, các bộ ngành khác có liên quan như: Bộ tài chính, ngân hàng nhà nước, Ủy ban chứng khoán chưa ban hành các quy định về quản lý về loại chứng khoán bất động sản này. Do vậy, thị trường này có nguy cơ tạo ra đổ vỡ niềm tin”.
Ông Minh cũng đặt vấn đề, “các nhà quản lý đang ở đâu trong quá trình phát triển các sản phẩm Condotel trong 3-4 năm qua?”
“Các chủ đầu tư BĐS không vay ngân hàng và tại sao các ngân hàng không tài trợ tiếp cho các chủ đầu tư mà phải thông qua góp vốn của nhà đầu tư. Khi chúng ta giải quyết thấu đáo một câu hỏi này chúng ta đã tìm ra một phần nào đó bản chất của mô hình condo - hotel”.
Ông Minh đánh giá, “rõ ràng các Chủ đầu tư BĐS và các ngân hàng muốn phân tán rủi ro và huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân để đầu tư các sản phẩm mang tính chất hình thành trong tương lai và chỉ cam kết lợi nhuận thông qua hợp đồng. Ai cũng phải thừa nhận loại hình đó là BĐS thương mại khách sạn, không phải nhà ở nên không thể có quyền sở hữu giống như các BĐS nhà ở khác”.
Bốn vấn đề đặt ra cho mô hình Condotel
Theo ông Nguyễn Hồng Minh, “ai cũng biết đây là một dạng huy động vốn chứng khoán BĐS. Nhưng từ nhà quản lý, ngân hàng đến Chủ đầu tư và người dân đều có một giả định sẽ chuyển thành BĐS nhà ở. Khi đặt thị trường vào cuộc khủng hoảng buộc nhà nước phải thay đổi pháp luật.
Đây là một cách thức để các bên có liên quan thị trường thúc đẩy thị trường condo - hotel phát triển với một niềm tin rằng, trong mọi tình huống đều có thể chuyển đổi thành BĐS nhà ở và do vậy giá trị tài sản sẽ gia tăng.
Vì thế, các nhà quản lý cần xây dựng một hành lang pháp luật và thể chế để điều chỉnh chặt chẽ nhằm kiểm soát các thị trường, tránh đầu cơ và lạm dụng sự đầu cơ.
“Lúc này, chúng ta đặt suy nghĩ bất cứ một sản phẩm tài trợ tín dụng nào của các ngân hàng có cần đăng kí với ngân hàng nhà nước để có sự phê duyệt của nhà nước không, giống như các đơn vị kinh doanh bảo hiểm nhân thọ?”.
“Rõ ràng, các ngân hàng thương mại khi thiết kế ra các mô hình tài trợ tín dụng đã không đủ năng lực và thẩm quyền chuyên môn để dự đoán được các rủi ro tiềm tàng. Đặc biệt là các yếu tố về đầu cơ cũng như các rủi ro tăng trưởng trong tương lai mang lại".
“Cuối cùng, chúng ta đang thấy nền kinh tế Việt Nam tiếp tục theo xu hướng giả định tăng trưởng trong tương lai thì luôn luôn tiềm tàng các rủi ro đặc biệt về nền kinh tế đầu cơ. Vậy đã đến lúc chúng ta cần có một chiến lược và chính sách và các thể chế tương ứng đi kèm”, ông Nguyễn Hồng Minh chia sẻ.
