- Ông có thể tiết lộ các nhà đầu tư đặt hàng Sohovietnam mua loại bất động sản nào nhiều nhất?
Ông Phan Xuân Cần: Các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước vẫn đang tích cực lùng mua dự án, trong đó, nhu cầu mua lớn nhất vẫn là những dự án bất động sản hỗn hợp, khu đô thị hoặc khu dân cư nhằm xây dựng các khu đô thị, biệt thự, liền kề hoặc căn hộ chung cư để bán, phục vụ nhu cầu ở thực rất lớn của người dân hiện nay.
Văn phòng cho thuê cũng là loại hình được các nhà đầu tư săn mua nhiều. Trong giai đoạn 2011 - 2014, nền kinh tế Việt Nam rơi vào khó khăn, nhiều doanh nghiệp thua lỗ, thậm chí phá sản, không có nhu cầu mở rộng văn phòng, số lượng doanh nghiệp thành lập mới cũng không nhiều, nên có rất ít dự án xây dựng văn phòng cho thuê.
Tuy nhiên, từ năm 2015 đến nay, kinh tế dần ổn định và phát triển, kéo theo đó là nhiều doanh nghiệp mở rộng kinh doanh, các công ty thành lập mới, cùng với làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, khiến nhu cầu thuê văn phòng rất lớn.
Hiện nay, giá thuê văn phòng đang ở mức rất cao và ngày càng tăng mạnh, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM. Theo CBRE, giá chào thuê văn phòng hạng A ở TP. HCM trung bình lên tới 46,31 USD/m2/tháng, hạng B là 23,44 USD/m2/tháng và tỷ lệ lấp đầy rất cao. Do đó, các nhà đầu tư văn phòng đã ngay lập tức quay trở lại thị trường.
- Họ mua dự án văn phòng để sử dụng hay kinh doanh cho thuê, thưa ông?
Cả hai mục đích. Họ mua lại các toà nhà văn phòng có sẵn hoặc mua các khu đất để tự xây văn phòng, một phần phục vụ nhu cầu sử dụng văn phòng của chính doanh nghiệp, một phần kinh doanh cho thuê.
Hầu hết các nhà đầu tư đi mua dự án văn phòng đều có tiềm lực tài chính rất tốt. Hiện các nhà đầu tư sẵn sàng chi 2.000 - 3.000 tỷ đồng để mua các toà nhà văn phòng cho thuê có sẵn. Còn đối với nhu cầu mua đất để xây dựng văn phòng làm trụ sở công ty, chỉ riêng ngân sách dành để mua đất cũng khoảng 2.000 tỷ đồng.
Mảng thứ ba là các nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư, phát triển các dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng. Trong thời gian vừa qua, cùng với sự bùng nổ của du lịch, lượng khách du lịch đến Việt Nam tăng mạnh kéo theo nhu cầu lớn đối với phòng khách sạn, cơ sở lưu trú phục vụ du lịch.
Tuy nhiên, việc đầu tư khách sạn, khu nghỉ dưỡng của Việt Nam trong mấy năm vừa qua lại chủ yếu lại tập trung vào kinh doanh bất động sản, bán condotel, biệt thự nghỉ dưỡng cho khách hàng.
Nhu cầu của các nhà đầu tư hiện nay không mua các dự án condotel mà chủ yếu là mua khách sạn để vận hành, tập trung vào các địa điểm thu hút khách du lịch như Hà Nội, TP. HCM, Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh hay các địa phương tập trung các khu công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai.
Bên cạnh đó, một số quỹ đầu tư nước ngoài đến từ châu Âu, Nhật, Hàn Quốc cũng đang tích cực tìm kiếm các khách sạn có sẵn, vị trí đẹp có thể cải tạo để phát triển thành một chuỗi khách sạn.
- Như ông nói thì nhu cầu mua rất lớn, tuy nhiên có thể thấy từ đầu năm đến nay, các giao dịch mua bán dự án rất ít. Các nhà đầu tư có nhu cầu tìm kiếm tài sản bất động sản hầu như không mua nổi, theo ông đâu là nguyên nhân của thực trạng này?
Ở các thành phố lớn, việc mua lại các tài sản bất động sản như toà nhà văn phòng hạng A, hạng B hay khách sạn 4 - 5 sao rất khó vì số lượng các dự án này không nhiều, giá chuyển nhượng lại rất cao. Vướng mắc nhất hiện nay đối với việc mua bán các tài sản bất động sản là mức giá người bán đưa ra cao.
Mặt khác, các nhà đầu tư lựa chọn mua đất để tự xây dựng dự án khách sạn cũng gặp khó khăn do quỹ đất tại các khu vực trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm.
Trong khi đó, một trong những giải pháp để có quỹ đất cho xây dựng các dự án bất động sản là các dự án BT (đổi đất lấy hạ tầng) đều đã bị dừng. Hoạt động cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, di dời cơ quan xí nghiệp nhà nước ra ngoài trung tâm thành phố để lấy đất xây dựng các dự án cũng bị đình trệ do công tác thanh tra, chống tham nhũng.
Cùng với đó, nhiều dự án tại Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng hay Khánh Hoà gặp khó khăn trong việc hoàn thành thủ tục pháp lý do những vướng mắc của quy định pháp luật, công tác thanh kiểm tra khiến dự án khó thể có giao dịch, chuyển nhượng.
- Những gì ông nói đồng nghĩa với việc người mua có sẵn tiền nhưng không tìm được người bán dự án phải không?
Đối với các nhà đầu tư đang vận hành các tài sản bất động sản, một số ít nhà đầu tư sẽ không bán hoặc trả giá nào cũng chưa bán ngay. Các nhà đầu tư này phần lớn là những người lớn tuổi muốn để lại tài sản cho con cháu sau này.
Còn đối với đa số nhà đầu tư, tài sản bất động sản cũng giống như sản phẩm để kinh doanh, nếu được giá, họ sẽ bán để quay vòng vốn. Tuy nhiên, tâm thế “được giá mới bán” cũng sẽ gây khó khăn với bên mua, ngoại trừ đó là dự án tại các vị trí đắc địa, người mua sẽ chấp nhận trả giá cao để mua được.
Một trường hợp khác khiến các nhà đầu tư muốn bán các tài sản bất động sản là do dự án hoạt động không hiệu quả. Những dự án này thường đã kinh doanh được một thời gian nhưng chủ đầu tư cảm thấy không hợp để kinh doanh vận hành, quản lý hoặc do doanh nghiệp đang chịu sức ép về tài chính, vay mượn, nợ nần nhiều.
Đặc biệt là nhu cầu bán các dự án trong lĩnh vực dịch vụ, khách sạn, khu du lịch. Thời gian vừa qua, không ít các nhà đầu tư đã nhảy vào lĩnh vực này nhưng không có kinh nghiệm phát triển, không quản lý vận hành tốt khiến dự án hoạt động kém hiệu quả. Với các dự án này, thay vì tiếp tục phát triển, không ít các nhà đầu tư đã lựa chọn bán dự án để thu hồi vốn, tái đầu tư vào các lĩnh vực khác.
- Các giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản có bị ảnh hưởng bởi nguồn vốn từ ngân hàng rót vào bất động sản đang ngày càng siết chặt hay không, thưa ông?
Có thể thấy, hầu hết các nhà đầu tư có nhu cầu tìm mua các sản phẩm bất động sản để tự xây dựng hoặc phát triển đều đang có dòng tiền tốt do kinh doanh hiệu quả ở giai đoạn trước hoặc có các hoạt động kinh doanh khác mang lại lợi nhuận ổn định.
Đối với các nhà đầu tư này, họ có tiềm lực tài chính mạnh, uy tín trên thị trường nên thị trường có lên xuống, ngân hàng có siết tín dụng, họ vẫn không chịu nhiều ảnh hưởng.
Trái lại, các nhà đầu tư không có năng lực, tiềm lực tài chính yếu, không có hoạt động kinh doanh mang lại dòng tiền đều đặn sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi ngân hàng siết tín dụng. Các doanh nghiệp này nên cơ cấu, chuyển nhượng lại hoặc hợp tác đầu tư với các doanh nghiệp khác để triển khai dự án.
- Việc chuyển nhượng dự án bất động sản hiện nay có gặp khó khăn gì về mặt pháp lý không, thưa ông?
Hiện nay các quy định mua bán chuyển nhượng dự án bất động sản khá phức tạp. Theo đó, các dự án muốn chuyển nhượng phải thực hiện theo Nghị định 76, tức là phải làm xong hạ tầng, có sổ đỏ và đã đóng tiền sử dụng đất mới được phép chuyển nhượng. Trong khi đó, nếu các chủ đầu tư đã làm được đến giai đoạn này thì không khó khăn đến mức phải bán dự án.
Các chủ đầu tư chủ yếu gặp khó khăn trong giai đoạn dự án mới xong giải phóng mặt bằng, hạ tầng vẫn dở dang, chưa đóng tiền sử dụng đất, chưa có sổ đỏ, thiếu vốn khiến chủ đầu tư buộc phải bán lại. Các doanh nghiệp này thường lựa chọn việc mua bán, sáp nhập công ty để bán lại các tài sản bất động sản của mình thay vì việc chuyển nhượng dự án cho đơn vị khác do thủ tục phức tạp.
Xin cảm ơn ông!
