Danh sách 10 người giàu nhất sàn chứng khoán Việt Nam năm 2016 vừa được công bố mới đây đã hé lộ một hiện tượng thú vị, đó là có tới một nửa tỷ phú đi lên từ kinh doanh bất động sản. Không chỉ chiếm đa phần về số lượng, các tỷ phú bất động sản còn áp đảo về quy mô khi chiếm tới 80% tổng tài sản của 10 người giàu nhất.
Kinh doanh bất động sản dường như đã trở thành một phương thức làm giàu "kinh điển" tại Việt Nam và sự thực thì lĩnh vực này đang thu hút số lượng nhà đầu tư rất lớn với quy mô vốn khổng lồ.
VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan xung quanh vấn đề này.
Nhiều tỷ phú Việt Nam đi lên từ kinh doanh bất động sản, bà lý giải như thế nào về hiện tượng này?
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Nhà nước dùng quyền của mình phân phối đất đai theo dạng phân bổ, cho thuê và sau này là chuyển quyền sử dụng đất cho một số doanh nghiệp với giá rất thấp.
Những doanh nghiệp nào nhanh nhạy, nhìn thấy thị trường bất động sản có cơ hội bùng nổ mà lại tiếp cận được với cơ quan Nhà nước, nắm được quy hoạch, biết nơi phân bổ thì chớp lấy cơ hội mua đất với giá rẻ để rồi bán ra với giá cao. Chính vì thế họ giàu rất nhanh. Sự giàu có đó của họ thực sự cũng không hẳn là tài kinh doanh mà là nhờ mối quan hệ.
Như vậy câu chuyện tiếp cận đất đai ở Việt Nam, có thể nhìn thấy rất rõ ràng, phụ thuộc rất nhiều vào mối quan hệ với Nhà nước. Ai có quan hệ và biết cách quan hệ với Nhà nước để nắm được nguồn đất và quy hoạch thì có thể chớp thời cơ mua đất rẻ và bán giá cao gấp trăm lần. Họ trở thành tỷ phú rất dễ dàng trong điều kiện như vậy.
Kinh doanh kiểu này không đòi hỏi vốn liếng quá nhiều mà tín dụng cho bất động sản lại quá dễ. Hội tụ đủ cả hai thị trường nhân tố là đất đai và tín dụng, người kinh doanh bất động sản giàu lên là điều không quá khó hiểu. Các doanh nghiệp làm ở lĩnh vực khác rất khó tiếp cận được như vậy, nhất là ở mảng nông nghiệp. Điều đó thúc đẩy một nguyên lý: ở Việt Nam, muốn giàu có nhanh thì làm bất động sản.
Ngoài điều vừa nói ở trên thì theo bà còn có những nguyên nhân nào khiến cho các lĩnh vực kinh doanh khác rất khó nảy sinh tỷ phú?
Nói riêng về lĩnh vực công nghiệp. Ngành công nghiệp của Việt Nam trong suốt quá trình công nghiệp hóa đi lên rất nhọc nhằn. Công nghiệp ở ta hiện giờ vẫn chỉ là khai khoáng, gia công chứ không chế tạo được bao nhiêu.
Về mặt chính sách, thay vì tập trung phát triển doanh nghiệp trong nước cho lớn mạnh thì chúng ta lại chú trọng mời gọi đầu tư nước ngoài, vì muốn đẩy nhanh tốc độ công nghiệp hóa. Tuy nhiên khi các doanh nghiệp nước ngoài vào mà các doanh nghiệp trong nước chưa mạnh lên thì kết quả là hệ thống công nghiệp rơi vào tay nước ngoài là chính. Doanh nghiệp Việt chỉ đi theo được một số ngành như dệt may, da giầy, chế biến gỗ nhưng cũng chỉ làm gia công thôi.
Tôi nghĩ lý do mà công nghiệp Việt Nam không phát triển được, không có những nhà công nghiệp giỏi để thành tỷ phú là do cả hai nhân tố, một là sức của doanh nghiệp tư nhân trong nước chưa có, nguồn lực trong nước cũng khó khăn; hai là do đường hướng chính sách vẫn hướng nhiều ưu tiên cho doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, chứ không cổ vũ doanh nghiệp tư nhân đi vào các ngành công nghiệp.
Ngoài ra, có thể thấy có một thời kỳ khi thị trường bất động sản và chứng khoán cùng sôi động lên, khá nhiều doanh nghiệp công nghiệp lên sàn huy động vốn nhưng không dành cho phát triển công nghiệp mà lại đổ vào bất động sản. Kết quả là khi thị trường bất động sản đổ sụp thì doanh nghiệp chết cả bất động sản lẫn ngành công nghiệp của mình. Đó là cái đau của Việt Nam trong phát triển.
Việc có nhiều tỷ phú đi lên từ bất động sản là tín hiệu đáng mừng hay đáng lo cho nền kinh tế, thưa bà?
Tôi nghĩ trong một giai đoạn nhất định, thôi thì đất nước cũng cần một số doanh nghiệp lớn mạnh lên, có tính tiên phong. Cũng là đáng mừng khi đất nước có được một số tỷ phú đầu tiên và một vài vị sau khi thành công trong bất động sản cũng tham gia đầu tư các lĩnh vực khác như Vingroup.
Tuy nhiên tôi cũng chờ đợi các tỷ phú khác cũng tham gia như vậy. Còn nếu chỉ dừng ở bất động sản, mải mê ở bất động sản thì tôi nghĩ không thể giúp nền kinh tế mạnh lên được. Không có nền kinh tế nào mạnh lên được chỉ bằng bất động sản thôi đâu.
Vả lại bất động sản phát triển thái quá thì gây ra vấn đề cho nền kinh tế chứ không phải đóng góp cho nền kinh tế nữa, bởi nó gây nhiều vấn nạn về môi trường, giao thông, chất lượng cuộc sống, chênh lệch đô thị - nông thôn…
Thực sự là cách phát triển bất động sản của ta lâu nay là chạy theo các nhóm lợi ích. Vì lợi ích của bất động sản chứ không phải lợi ích của nền kinh tế. Ngay cả cái gói 30.000 tỷ tôi cũng không đồng tình. Tại sao những người kinh doanh bất động sản, khi thắng thì nộp được bao nhiêu vào ngân sách mà đến lúc khó khăn thì lại kêu cứu? Và Nhà nước tại sao lại cũng chiều lòng cứu họ bằng gói 30.000 tỷ?
Trên thực tế, sự đóng góp của bất động sản vào nền kinh tế cũng không phải là cao vì bây giờ chủ yếu vẫn là công nghiệp dịch vụ. Về vấn đề thuế, Việt Nam bây giờ cũng chưa đánh thuế bất động sản trong khi đó, rất nhiều nước đã khuyến cáo cần đánh thuế. Đó là nguồn thu lớn mà Nhà nước lại bỏ qua trong khi cứ mải miết đi tận thu của doanh nghiệp nhỏ và vừa, tận thu của nông dân qua thuế phí các loại.
Sự tận thu khiến các ngành khác không phát triển được, nhất là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, không ngóc đầu lên đc, dẫn đến nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa phải đóng cửa trong thời gian qua. Đối với nông nghiệp cũng vậy, thuế phí dồn quá nhiều trên từng đơn vị sản phẩm khiến nông nghiệp Việt Nam khó cạnh tranh, kể cả thị trường trong nước.
Đó là vấn đề! Bất động sản qua sự phát triển của nó, cho thấy sự ảnh hưởng của nhóm lợi ích rất lớn. Có lẽ không có ngành nào mà nhóm lợi ích thể hiện rõ như trong ngành bất động sản. Điều này sẽ tiếp tục gây ra những méo mó trong nền kinh tế của chúng ta.
Nhìn qua các nước, trừ một số đảo quốc, còn lại chẳng có quốc gia nào phát triển chỉ dựa trên bất động sản cả. Ngay cả với vấn đề phát triển du lịch, không có nghĩa là phải có hệ thống bất động sản thật hoành tráng thì du lịch mới đi lên. Bất động sản về lâu dài không thể là trụ cột cho nền kinh tế.
.jpg)
Có ý kiến cho rằng sự phát triển của bất động sản chỉ giúp tăng trưởng trong ngắn hạn, còn về dài hạn lại là một quả bom nợ của nền kinh tế, quan điểm của bà như thế nào?
Bất động sản liên quan mật thiết với ngân hàng, cho vay bất động sản quá nhiều thì ngân hàng ôm cục nợ xấu. Và giờ thì đến nợ xấu lại cũng muốn tìm cách huy động tiền trong dân để mà hỗ trợ cho các ngân hàng. Tại sao ông ngân hàng – bất động sản, hai ông thông đồng với nhau gây ra vấn nạn cho kinh tế vĩ mô không tự tìm cách giải quyết với nhau đi mà lại đẩy gánh nặng đó sang cho người tiêu dùng? Tôi thấy đó là khía cạnh tiêu cực trong phát triển bất động sản.
Tất nhiên không phải mọi ông làm bất động sản đều dính tới nợ xấu. Tôi quan sát thấy cũng có một số đi vay bên ngoài nhiều hơn, theo cách tự vay tự trả, cái đó chấp nhận được nhưng còn những ông khác bấu víu vào Nhà nước, bấu víu vào 30.000 tỷ để mà sống được trong thời khó khăn vừa qua, thì đó là tìm sự sống của mình trên cái chết của người khác.
Những khoản nợ xấu ở ngân hàng đa phần ở bất động sản hết cả. Đó cũng là lý do vì sao nhiều doanh nghiệp nhà nước không rút vốn đầu tư ngoài ngành được. Bởi vì đã lấy tiền đổ vào bất động sản mà khi giá xuống thấp quá, không bán được thì cứ mãi loanh quanh ở đó. Bất động sản gắn với ngân hàng nên nó trở thành quả bom nợ xấu như bây giờ…
Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi này!
.JPG "Bất động sản Mê Linh: Qua được cơn sốt lại vào cơn mê")
