Theo HoREA, mặc dù trong thời gian qua, thị trường bất động sản đã xảy ra các đợt sốt đất, tuy nhiên đây chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp chứ không phải là xu hướng chung của thi trường.
Mặt khác, thị trường căn hộ chung cư - phân khúc lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ chung cư, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền.
Do đó, HoREA cho rằng trong năm 2018, thi trường không có khả năng xảy ra "bong bóng" bất động sản.
Đánh giá lại thị trường bất động sản năm 2007 - đầu năm 2008 và năm 2010, HoREA nhận thấy tình trạng bong bóng bắt nguồn từ 5 nguyên nhân.
Một là tăng trưởng GDP năm 2007 đạt mức rất cao (8,48%); thành phố Hồ Chí Minh tăng trưởng GRDP năm 2007 đạt mức 12,6% - mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997, dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp, người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.
Hai là chính sách nới lỏng tín dụng đã đẩy tăng trưởng tín dụng lên tới 37% (vào năm 2007). Dòng tiền dồi dào, trong đó có một phần rất lớn đã đổ vào bất động sản.
Ba là thị trường có sự phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm. Thị trường chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.
Bốn là xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt. Giới đầu cơ chuyên nghiệp "cầm trịch" làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lợi rất nhanh, kích thích tâm lý đầu tư "bầy đàn" trên thị trường bất động sản.
Năm là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, công cụ về tín dụng, công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu "bong bóng".
Ngoài ra, cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm 2010 còn chịu tác động từ gói kích cầu trị giá 1 tỷ USD vào giữa năm 2009 của Chính phủ. Nguồn vốn lớn này có một phần đáng kể đã bị sử dụng sai mục đích dẫn đến thị trường bất động sản bị làm giá.
Đối chiếu các nguyên nhân dẫn đến "bong bóng" bất động sản nêu trên với tình hình thực tiễn của thị trường hiện nay, HoREA nhận thấy tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 dù đạt mức cao nhất trong 10 năm qua nhưng vẫn là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Nền kinh tế không có tăng trưởng nóng.
Bên cạnh đó, tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007); dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý.
Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt; kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản; thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực này. Các ngân hàng thương mại cũng không có hiện tượng buông lỏng tín dụng hoặc cho vay dưới chuẩn; lãi suất huy động hiện nay khá ổn định; lãi suất cho vay trung và dài hạn chỉ trong khoảng 9,3-11%/năm.
Dù thị trường còn tồn tại 2 dấu hiệu đáng ngại là tình trạng lệch pha cung – cầu và số lượng nhà đầu cơ tăng nhanh, tuy nhiên hai yếu tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp, condotel. Do đó, các cơn sốt giá chỉ là “ảo”, cục bộ, nhất thời, chứ không thể gây ra "bong bóng" trên toàn bộ thị trường bất động sản.
“Năm 2018 lại càng không có khả năng xảy ra "bong bóng" bất động sản khi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng”, HoREA nhấn mạnh.
